بازار مسکن پس از وام‌های جدید
دکتر سلمان خادم المله
استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه
بالاخره پس از ماه‌ها چانه‌زنی و برگزاری جلسات متعدد با تصمیم‌گیران بازار پول کشور، تلاش مجموعه فعالان بخش مسکن جهت افزایش سطح وام مسکن (در شهر تهران) به 80 میلیون تومان، در اواخر اردیبهشت ماه به نتیجه رسید.
گرچه این افزایش به نسبت قیمت مسکن در شهر تهران عدد قابل توجهی به حساب نمی‌آید و شروط محدودکننده زیادی هم از بابت مشمولان دریافت تسهیلات و هم از بابت منابع پرداخت تسهیلات بر آن مترتب است، لیکن همین میزان پیشرفت نیز درخور تقدیر است. برای بررسی تاثیر این رویداد بر بازار مسکن، طبیعتا می‌بایست به بررسی اثر این اتفاق بر عرضه و تقاضای مسکن پرداخت. به‌علاوه باید توجه داشت، از آنجا که مسکن کالایی ناهمگن به شمار می‌رود، ارائه یک پیش‌‌بینی کلی برای همه بخش‌های مسکن درست نیست. در بحث تقاضای مسکن، دو نوع تقاضای اصلی مطرح می‌شود: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری. عوامل عمده موثر بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن عبارت است از: درآمدهای نفتی، تسهیلات و کمک هزینه‌های خرید مسکن، وضعیت بازارهای رقیب، افزایش حجم نقدینگی و خصوصیات جمعیتی. بدیهی است، با فرض ثبات سایر عوامل، افزایش تسهیلات خرید مسکن (به‌رغم همه محدودیت‌های مترتب بر آن)، تحریک تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری را (در زمان ارائه این وام‌ها به متقاضیان که احتمالا در سال آینده خواهد بود) به همراه دارد. گرچه مخاطبان این تسهیلات خانه اولی‌ها معرفی شده‌اند، این شرط محدودکننده بخش زیادی از متقاضیان مسکن را به خودی خود حذف خواهد کرد. به علاوه بسیاری از آنهایی که مخاطب این طرح قرار می‌گیرند (خانه اولی‌های متاهل یا سرپرست خانوار با خانه‌های نوساز)، الزاما توان بازپرداخت اقساط این تسهیلات (در حدود ماهی یک میلیون تومان) را نداشته یا ملک‌شان شرایط نوساز بودن را نخواهد داشت. به علاوه باید توجه داشت این سطح از تسهیلات حتی در مناطق متوسط و پایین شهر تهران، کمتر از یک‌سوم قیمت ملک را پوشش خواهد داد. بنابراین جامعه هدف این تسهیلات تا حد زیادی محدود خواهد شد. به صورت بخشی و اثربخش، این تسهیلات مناسب خانه‌های نوساز متراژ پایین خواهد بود. بنابراین افزایش تسهیلات خرید مسکن با این شرایط، منجر به تحریک بخش کوچکی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن خواهد شد و در صورت ثبات سایر شرایط، شاهد افزایش شدید تقاضا در بازار مسکن نخواهیم بود. لیکن حداقل به بخشی از بازار مسکن در جهت افزایش معاملات رونق خواهد داد. در عین حال باید توجه داشت موفقیت این طرح به منابع حاصل از بازپرداخت اقساط مسکن مهر نیز بستگی خواهد داشت. چرا که قرار است بخشی از کسری منابع این طرح از آن محل تامین شود. از طرف دیگر عوامل عمده موثر بر عرضه مسکن نیز عبارت است از: برنامه‌های حمایتی دولت و تسهیلات بانکی، قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر در ساخت و اجاره‌بها، در وضعیت ساخت و ساز فعلی. در بازار عرضه نیز در صورت ثبات سایر عوامل، از آنجا که قرار است این تسهیلات به واحدهای مسکونی نوساز ارائه شود، میل به عرضه واحدهای مسکونی متراژ پایین در بین سازندگان و صاحبان این نوع املاک افزایش می‌یابد. به علاوه به احتمال زیاد بازار پیش‌خرید واحدهای مسکونی متراژ پایین رونق خواهد گرفت. بنابراین طرح مذکور در عین حال که تقویت تقاضا را در دستور کار خود دارد، توجه ویژه‌ای به تقویت عرضه واحدهای نوساز دارد و این افزایش در عرضه واحدهای نوساز به همراه خود رونق سایر کسب و کارهای مرتبط با بخش مسکن را به همراه خواهد داشت. بنابراین افزایش عرضه نیز احتمال افزایش شدید قیمت در آینده را کاهش خواهد داد. البته باید توجه داشت اثر این تسهیلات در شهرهای دیگر کشور مشابه شهر تهران نخواهد بود، چرا که در برخی شهرهای کوچک‌تر، رقم 40 تا 60 میلیون تومان، بخش قابل توجهی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد. بنابراین انتظار بر این است که اثر اجرای این طرح در رونق ساخت و ساز، رونق معاملات مسکن و احتمالا افزایش قیمت در شهرهای کوچک‌تر بیش از شهر تهران نمود داشته باشد. در خصوص مصوبه شورای پول و اعتبار برای لغو ممنوعیت پرداخت تسهیلات مسکن در کلیه بانک‌ها، غیر از بانک‌های تخصصی، با توجه به بالا بودن نرخ تسهیلات و وضعیت اعتباری نامناسب برخی بانک‌های تجاری، باید منتظر ابلاغ بانک مرکزی به این بانک‌ها در این خصوص و بررسی واکنش این بانک‌ها نسبت به این موضوع بود.
