تغییر نرخ سوخت چه تاثیری در بازار مسکن دارد؟

^{آیا با گران و تک نرخی شدن سوخت در کشور، فعالان در بازار مسکن هم باید منتظر تغییر قیمت باشند؟
شاید عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن از تعداد انگشتان یک دست فراتر رود و هر روز یک دلیل باعث نوسان قیمت در این بازار شود. در روزهای اخیر نیز افزایش نرخ سوخت نیز یکی دیگر از عللی است که شاید بتواند بازار تاثیرپذیر مسکن را تحت تاثیر خود قرار دهد و اندکی بر وضعیت نیمه رکودی آن بیافزاید.}

^{این در حالی است که بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن بر این باورند که این روزها که مسکن درگیر رکود تورمی است، با افزایش میزان وام مسکن، شاید این وام‎ها بتوانند راهی برای خروج از رکود مسکن باشند اما گویی این بار افزایش نرخ سوخت می‌خواهد افزایش قیمتی دیگر بر دوش قیمت تمام شده مسکن بگذارد.}

^{البته شاید در نگاه اول ارتباط مستقیمی میان نرخ سوخت و ساخت و ساز وجود نداشته باشد اما در کند و کاو ارتباط حمل‌ونقل با ساخت‌وساز مشخص می‌شود که از اولین روز حمل مصالح ساختمانی تا ادامه روند ساخت‌وساز همگی بر قیمت تمام شده مسکن اثرگذار هستند.}

^{در این باره نیز برخی کارشناسان بازار و سازندگان گفتند که افزایش نرخ سوخت بر قیمت تمام شده مسکن بی‌تاثیر نیست و به صورت غیر مستقیم بر بازار این کالا تاثیرگذار خواهد بود.}

^{ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‎سازان تهران گفت: افزایش نرخ سوخت بر قیمت تمام شده مسکن بدون تاثیر نیست. حمل‌ونقل بر قیمت ساخت و ساز تاثیر گذار است؛ از هزینه‌های حمل مصالح ساختمانی گرفته تا هزینه رفت‌وآمد پرسنل . همچنین مصالحی همچون گاز و انرژی در ساخت‌وساز تاثیر گذار است و قطعا می‌تواند افزایش‌دهنده قیمت تمام شده باشد.}

جایگاه بازار مسکن در اقتصاد سال 94/ مسکن وارد فاز رونق می‌شود؟

 ^{این روزها در حالی سال 94 آغاز می شود که امیدها برای به سرانجام رسیدن مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1 + 5 پررنگ‌تر از هفته‌های گذشته شده است. اقتصاد ایران در حالی پای به سال 94 می‌گذارد که شدیدا تحت‌تاثیر کاهش قیمت نفت و مذاکرات هسته‌ای است.}

^{برخی کارشناسان بر این عقیده‌اند که نیمه نخست سال 94، سخت و پرفشار خواهد بود؛ چراکه با شرایط انقباضی بودجه و ادامه مذاکرات تا تیرماه، اقتصاد مسیر روشنی را طی این مدت در پیش رو نخواهد داشت.}

^{رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت‌وساز، اشاره به نااطمینانی بخش خصوصی برای مشارکت در رونق بخشیدن به این بازار دارد. بازار مسکن با چالش بزرگ کمبود سرمایه مواجه است. از طرفی نیز، کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز باعث شده، بازار با کمبود تقاضا موثر همراه باشد.}

^{به این ترتیب باز گرداندن روزهای پررونق به بازار مسکن را تصویب کرد تا به این ترتیب، انگیزه و منابع لازم برای استقبال بخش خصوصی برای ورود به بازار مسکن ایجاد شود، اما نارسایی بازار مسکن کشور در تامین مالی، موفقیت برنامه دولت برای رونق بخشیدن به این بازار را با تردید همراه کرده است. بازار مسکن ایران تمام ویژگی‌های یک بازار دارایی در یک کشور نفتی با تورم بالا را داراست. نفتی بودن بازار مسکن ایران به این معناست که این بازار به صورت کلی با شوک‌هایی که درآمد نفت به اقتصاد کشور وارد می‌کند، دچار شوک می‌شود و جهش می‌کند.}

پیش بینی رییس اتحادیه: بازار مسکن در سال ۹۴ از رکود فعلی خارج می‌شود

^{رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران برای بازار مسکن سال 94، رونق معاملات خرید و فروش همراه با افزایش قیمت زیر نرخ تورم پیش بینی کرد.}

^{به گزارش روابط عمومی اتحادیه املاک استان تهران حسام عقبایی گفت: بازار مسکن در سال 91 دچار جهش قیمتی و در سال 93 با ثبات قیمتی همراه با رکود در بازار معاملات خرید و فروش مواجه بوده است.}

^{وی با اشاره به وضعیت قیمتی در سال 1394 افزود: پیش بینی می شود بازار مسکن در سال آینده همزمان با خروج از شرایط رکود، در برخی از شهرها که تعادل کافی میان عرضه و تقاضای مسکن وجود ندارد افزایش قیمت را نیز داشته باشد.}

^{وی با پیش بینی اینکه سال آینده رونق معاملات مسکن به صورت سراسری در تمام شهرها خواهد بود، خاطرنشان کرد: افزایش قیمت مسکن در سال 94، البته به معنای پیش بینی جهش و سونامی قیمتی نیست بلکه این افزایش در نهایت کمتر از حد تورم عمومی جامعه خواهد بود و ممکن است چندان هم محسوس نباشد.}

^{عقبایی با بیان اینکه تا پایان تابستان سال 94 به ویژه با آغاز نیمه دوم سال، بازار مسکن به طور قطع از رکود فعلی خارج و به رونق معاملات مسکن خواهد رسید، افزود: رکود سنگینی از سال 92 تا امسال در بازار معاملات مسکن حاکم شد منتهی همان طور که از نیمه اول سال 93 بر اساس آمارهای رسمی قابل پیش بینی بود، در نیمه دوم امسال، شاهد سیر صعودی حجم معاملات هم در کل کشور و هم در شهر تهران بوده ایم.}

چشم‌انداز بازار مسکن؛ بیم‌ها و امیدها

دکترعلی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار دانشگاه بوعلی سینا 
گروهی در انتظار احیای بازار مسکن هستند تا با تاخیر در فروش واحد مسکونی درآمد و منفعت سرمایه کسب کنند. لزوما آنها سازندگان پرتلاش و حرفه‌ای بخش مسکن نیستند، زیرا ممکن است توان خواب سرمایه را نداشته یا اینکه اعتقادی به این رفتار نداشته باشند و تنها به سود منصفانه قانع باشند و با فروش واحد مسکونی نوساز، سرمایه و عوامل تولید خود را مجددا در پروژه دیگری به‌کار گیرند. 
تجارب و تحلیل‌های گذشته نشان داده است، سهم واحدهای مسکونی غیر نوساز در معاملات مسکن در دوره‌های شوک مسکن افزایش می‌یابد و می‌تواند بخش قابل توجهی از این معاملات را به سوداگرانی که از آشفتگی بازار مسکن سود می‌برند نسبت داد. این رفتار سوداگران که آب را به شدت گل آلود می‌کنند و از آن سود می‌برند اختلال قابل توجهی در بازار مسکن و کل اقتصاد کشور ایجاد می‌کند. در مقابل تعداد قابل‌توجهی از سازندگان مسکن از شرایط بی‌ثباتی بازار مسکن رنج می‌برند و با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند. عدم امکان فروش باعث می‌شود آنها قادر به ایفای تعهدات نباشند و همچنین خواب سرمایه موجب افزایش هزینه‌ها و کاهش سود می‌شود. علاوه‌بر آن، بی‌ثباتی بازار موجب خروج سازندگان خرد یا تولیدکنندگان با سرمایه محدود از صنعت ساخت و ساز خواهد شد. یقینا بی‌ثباتی بازار مسکن ریسک قابل‌توجهی برای سازندگان و دست‌اندرکاران ساخت و ساز مسکن به همراه دارد که انعکاس این بی‌اطمینانی در بازار بالا بودن سطح سود مورد انتظار است که موجب کاهش رفاه خانوارها خواهد شد. 

انجماد بازار مسکن و سیاست‌های ضدرکود

 

^{صادق الحسینی}

^{بازار مسکن ایران تمام ویژگی‌های یک بازار دارایی در یک کشور نفتی با تورم بالا را داراست. نفتی بودن بازار مسکن ایران به این معناست که این بازار به‌صورت کلی با شوک‌هایی که درآمد نفت به اقتصاد کشور وارد می‌کند دچار شوک می‌شود و جهش می‌کند.}

 همچنین تورم بالا و پرنوسان کشور باعث شده تا این بازار، بازاری پیرو تورم باشد. به این معنا که رشد میزان نقدینگی و به‌تبع آن تورم با تاخیری 6 الی 12ماهه به بازار مسکن وارد می‌شود و این بازار را ملتهب می‌کند. بدیهی است که دو عامل بالا نفت و تورم نیز با یکدیگر رابطه مستقیم دارند و این ورود درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران است که سبب‌ساز سیکل‌های تورمی در اقتصاد ایران است.

در این شرایط وظیفه دولت چیست؟ به‌صورت کلی اقتصاددانان اگر درمورد نقش‌های گوناگون دولت در اقتصاد اختلاف‌نظر هم داشته باشند درمورد یک نقش دولت اتفاق‌نظر دارند و آن وظیفه دولت برای بازی کردن نقش ثبات‌بخش در اقتصاد ایران است. دولت نباید به‌صورت مستقیم در بازارهای مختلف دخالت کند، دولت نباید قیمت‌گذاری کند، ‌دولت نباید با ایجاد قوانین مختلف و مجوزهای گوناگون اقدام به پیچیده کردن فضای کسب‌وکار کند و درنهایت دولت نباید اقدام به سیاست‌گذاری‌های شتابزده و غیرقابل پیش‌بینی برای فعالان اقتصادی کند.

اثر پول سمی در بازار مسکن

 

^{تحقیقاتی که اخیرا توسط سیاست‌گذار بخش مسکن، برای اولین‌بار درباره تبعات «فعالیت‌های ساختمانی برخی شرکت‌های وابسته به بانک‌ها» انجام شد، هم‌اکنون با بررسی‌های تکمیلی مشاوران املاک، ابعاد تازه‌ای گرفته و منجر به کشف یک پیامد منفی دیگر شده است.}

 روز گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد: شرکت‌های بانکی فعال در پروژه‌های ساختمانی، فارغ از تاثیر منفی در پروسه تسهیلات‌دهی، در افزایش قیمت مسکن نیز موثرند.
این شرکت‌ها به‌خاطر توان مالی بالا، از یکسو در بازار لوکس‌سازی مشغولند و از سوی‌دیگر هنگام خرید زمین و ملک، تمایل آن‌چنانی به گرفتن تخفیف از فروشنده نشان نمی‌دهند. همین دو شکل متفاوت ساخت‌وساز، سبب شده این شرکت‌ها قیمت فروش ساختمان‌های خود را حدود 20 درصد بیشتر از عرف منطقه تعیین ‌کنند و باعث تحریک میانگین قیمت شوند. دیروز، معاونت مسکن نیز با اعلام یک گزارش رسمی، از دو واقعه «خوب» و «بد» در بازار خبر داد. این معاونت، با اشاره به تداوم «شیب منفی» قیمت واقعی آپارتمان‌ به عنوان واقعه خوب نسبت به ریزش تیراژ ساخت و بروز «کمبود عرضه» در دو سال آینده، اظهار نگرانی کرد.

پیش بینی بازار مسکن در زمستان

 

^{_{فعالان بازار مسکن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پیش‌فرض روبه‌رو هستند؛ گروهی معتقدند باز هم قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند و گروه دیگر احتمال افزایش بیشتر قیمت را مطرح می‌کنند. در این میان، بررسی‌های کارشناسی و پیش‌بینی‌هایی که با لحاظ همه پارامترهای موثر بر بازار و همچنین تجربه دوره‌های مشابه سال‌های گذشته، انجام شده است نشان می‌دهد: در فصل جاری آنچه بیش‌از همه گزینه‌ها، به‌عنوان سناریوی غالب می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد «حرکت آهسته تورم مسکن در کانال پایین‌تر از تورم عمومی» است.
کارشناسان درباره این سناریو معتقدند: همه ساله در فصل پایانی سال، حجم خرید و فروش‌های مصرفی در بازار مسکن افزایش نسبی پیدا می‌کند و در یکی دو سال اخیر حتی بازار شاهد رکوردزنی بیشترین معاملات در بهمن‌ماه بوده است. به‌عنوان مثال در بهمن سال91، حجم خرید مسکن به 27هزار فقره رسید در حالی که در سایر ماه‌های آن سال بین 17هزار تا حداکثر 24 هزار فقره مبایعه‌نامه در تهران تنظیم شده بود. در بهمن سال92 نیز حجم خرید مسکن رتبه دوم بیشترین معاملات ماهانه بعد از اردیبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراین، انتظار می‌رود در دو ماه پیش‌رو، اقبال به خرید بیشتر شود. در چنین فضایی، اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، اما چون تورم عمومی کماکان تحت‌ کنترل دولت و بانک‌مرکزی خواهد بود و از همه مهم‌تر، قیمت مسکن همچنان در وضعیت تخلیه حباب به سر می‌برد، در نتیجه امکان افزایش قابل ملاحظه قیمت در ماه‌های آتی قابل انتظار نیست.}}

بازار مسکن در آذرماه چگونه بود؟/ مرکز و جنوب تهران، معاملات کمتری داشتند

^{دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح جزئیات مربوط به قیمت مسکن در تهران در ماه آخر پاییز اعلام کرد: در 26 روز اول آذرماه امسال، براساس ارزش مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید و فروش آپارتمان به ثبت رسید، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در سطحی معادل 4 میلیون و 236 هزار تومان قرار گرفت.}

^{سامانه رهگیری معاملات مسکن که منبع آمارهای رسمی درباره قیمت به حساب می‌آید، هم‌اکنون اطلاعات 26 روز اول ماه آذر را جمع‌بندی کرده؛ اما آمار یک ماهه هنوز قابل محاسبه و برداشت نیست.با احتساب قیمت 26 روزه، مشخص می‌شود بازار مسکن در تهران نسبت به ماه میانی پاییز، حدود 9/0 درصد افزایش قیمت پیدا کرده است.پیش‌تر در آبان ماه، متوسط قیمت مسکن در تهران 5/0درصد نسبت به مهر افزایش پیدا کرده بود.این در حالی است که بازار مسکن در سراسر تابستان نزولی گزارش شده بود و قیمت‌ها ماه به ماه رو به کاهش رفته بود. با این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش زیر یک‌درصد رشد ماهانه قیمت در پاییز امسال را متاثر از نوسان حجمی معاملات در مناطق 22گانه عنوان می‌کنند و معتقدند: این میزان افزایش در حدی نیست که بتوان با استناد به آن شرایط بازار را افزایشی و به معنی شروع رشد قیمت‌ها دانست.}

^{در دو ماه گذشته، اگر چه حجم کل معاملات مسکن در تهران تقریبا ثابت بود؛ اما در مناطق شمال شهر، خرید و فروش، بیشتر و در مناطق مرکزی و جنوب، میزان معاملات کمتر شد. با توجه به اثر فزاینده وزن معاملات مناطق شمالی بر میانگین قیمت مسکن، رشد خفیف قیمت در ماه گذشته عمدتا از این محل بوده است.}

سیاست های دولت چین برای کنترل بازار مسکن

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

^{نجات قیمت مسکن در چین با حذف وام قیمت مسکن همانند دیگر آمار و ارقام و شاخص‌ها در چین با شتاب در حال افزایش است. این شتاب رشد قیمت مسکن، مقامات اقتصادی چین را نگران کرد و به فکر چاره انداخت. سخت‌تر کردن پرداخت وام مسکن و بالا بردن سود آن، یکی از راه‌هایی بود که برای کنترل قیمت مسکن در چین امتحان شد و آمار ماه گذشته نشان داده که این راه حل جواب داده‌است. شتاب رشد قیمت مسکن در ماه مارس، در سراسر چین کند شده‌است. 
بر اساس گزارش اداره ملی آمار چین، قیمت مسکن در همه شهرهای بزرگ و کوچک این کشور با شتاب کمتری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته‌است. سازندگانی چون شرکت Agile Property  و Wharf که از بزرگ‌ترین انبوه‌سازان مسکن در چین هستند، مجبور شدند خانه‌هایی را که ساخته‌اند با تخفیف نسبت به ماه‌های گذشته بفروشند. دلیل آن هم این بود که بهره وام مسکن افزایش یافته و دیگر مانند گذشته وام مسکن به راحتی در اختیار شرکت‌های انبوه ساز قرار نمی‌گیرد. آمار بانک مرکزی چین نشان می‌دهد که با این تدابیر، میزان دریافت وام مسکن در دو ماه گذشته 19 درصد افت داشته‌است. پرداخت وام مسکن به شدت در چین محدود شده‌است. در حال حاضر در چین هنوز خریداران مشتاق بازار مسکن زیاد هستند اما چون نمی‌توانند به راحتی وام بگیرند، برای خرید دست نگه داشته‌اند.} 

بازار مسکن همچنان بر پاشنه رکود می چرخد

^{در حال حاضر به گفته برخی از فعالان بازار فایل‌های فروش با کاهش چشمگیری مواجه شده است. یکی از فعالان بازار مسکن در غرب پایتخت می‌گوید: به جز کاهش خریدار و فروشنده در ماه محرم شایعه افزایش قیمت مسکن سبب شده برخی فروشنده‌ها از قیمت‌های پیشنهادی خود کوتاه نیامده و تخفیف‌های مورد انتظار خریداران را ندهند.  او ادامه می‌دهد: فایل‌های فروش مسکن کاهش پیدا کرده است و فروشنده‌ها منتظرند نشانه‌های افزایش قیمت را در بازار مشاهده کنند. این در حالی است که کارشناسان مسکن پیش بینی می‌کنند رونق بازار مسکن افزایش قیمتی را در پی نخواهد داشت و عرضه و تقاضا در بازار فعلی به شکلی است که قیمت‌ها تا چند ماه ثبات خواهد داشت. 
از آن سو خریداران نیز همچنان با کمبود نقدینگی برای خرید مسکن روبه‌رو هستند و اتفاق تازه‌ای در این بخش رخ نداده است. یکی از فعالان بازار مسکن درباره ریشه شایعه افزایش دوباره قیمت مسکن می‌گوید: در حال حاضر قیمت‌ها به کف خود رسیده است، در حال حاضر زمزمه‌‌هایی از افزایش 25 درصدی قیمت آهن و دیگر مصالح ساختمانی به گوش می‌رسد. بر همین اساس نمی‌توان انتظار کاهش قیمت داشت. او با بیان اینکه هرچند به دنبال افزایش قیمت قدرت خرید مردم کاهش خواهد یافت، می‌افزاید: البته باید توجه داشت که هیچ بساز و بفروشی حاضر نیست که خانه خود را به پایین‌تر از قیمت تمام شده ساخت بفروشد.}

فهرست قیمت‌ های کاذب در بازار مسکن

جست‌و‌جو در میان فایل‌های خرید و فروش بازار مسکن نشان می‌دهد شروع فصل پاییز و کند شدن روند معاملات نتوانسته از گرمای قیمت‌گذاری برخی از مالکان برای فروش واحدهای مسکونی بکاهد.

در نیمه دوم سال جاری هنوز هم مالکانی پیدا می‌شوند که قیمت پیشنهادی ملک خود را در محدوده «قرمزرنگ» بازار (بالاتر از میانگین قیمتی هر منطقه) قیمت‌گذاری کرده‌اند.

ماه‌های ابتدایی سال جاری دو رویداد مهم باعث شد تا عده‌ای از مشاوران املاک و همچنین برخی از فروشنده‌ها از آب گل‌آلود ماهی بگیرند و دست به سوءاستفاده بزنند. اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها از یک‌سو و کاهش سود بانکی از سوی دیگر عواملی بود که باعث شد تا عده‌ای در بازار مسکن اقدام به بازارگرمی کنند و سطح قیمت‌های پیشنهادی املاک خود را بیش از قیمت میانگین منطقه افزایش دهند.

کاریکاتور/ افزایش وام بازار مسکن را تکان نداد

بازار مسکن کدام شهر جهان برای سرمایه گذاری بهتر است؟

ثروتمندان جهان معمولا شهرهای نیویورک و لندن را برای خرید خانه انتخاب می کنند اما سودآورترین بازار مسکن جهان در خاورمیانه واقع شده است.

 

 تحقیقی که توسط دو بنگاه معاملات مسکن در آمریکا انجام شده نشان می دهد که طی سال های اخیر بازار مسکن دبی از دیگر بازارهای مسکن در شهرهای مشهور جهان سودآورتر بوده است. در این تحقیق برآورد شده که اگر یک سرمایه گذار در سال 2010 یک میلیون دلار در بخش مسکن شهرهای مختلف جهان سرمایه گذاری کرده بود در سال 2014 ارزش سرمایه آن تا چه حد رشد کرده بود.

ارزان ترین آپارتمانهای تهران

جدول خانه‌هایی را که زیر قیمت بازار برای فروش گذاشته شده‌اند می‌خوانید:

 

پیش‌‌بینی جدید ستاریان از بازار مسکن

بیت الله ستاریان ضمن بیان مطلب فوق گفت: وام 80 میلیونی مسکن می‌تواند رونق دوباره ای به بازار مسکنی که گرفتار رکود شده است بدهد. اما رونق به این معنا که بازار خرید و فروش توسعه پیدا می کند اما به دلیل کمبود مسکن ممکن است بازار دوباره رنگ گرانی به خود بگیرد و شاهد افزایش قیمت‌ها در این بخش باشیم.

خبرهای خوش مسکنی مدیر عامل بانک مسکن

 بت شکن در نشستی که به مناسبت هفته دولت برگزار شد به ارائه توضیحاتی در مورد نامه مشترک رییس کل بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی برای صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت و اظهار کرد: بانک مسکن هفته آینده مفروضات مورد توجه برای راه اندازی پس انداز مسکن را به بانک مرکزی ارائه خواهد کرد تا بتوان این صندوق را بدون اتکا به منابع پرفشار ایجاد کرد.