سه سناریو برای آثار تورمی وام مسکن

دکتر زهرا کریمی 
عضو هیات علمی دانشگاه مازندران 
مذاکرات هسته‌ای و نتایج آن تا حدود زیادی می‌تواند بر چگونگی اثرگذاری تسهیلات جدید ارائه شده بر بازار مسکن موثر باشد که می‌توان به تفکیک هریک از حالات ممکن آن را بررسی کرد. 
سناریو اول: تداوم وضع موجود 
در سناریو اول، فرض بر این است که روند موجود ادامه یابد و تا زمان نهایی شدن مذاکرات، مهم‌ترین موضوع بحث رکود عمیقی است که طی سال‌های گذشته دامنگیر اقتصاد کشور شده وعملا در بسیاری از مشاغل، بازارها و صنایع، فعالیت‌های تولیدی و حتی خدماتی نظاره‌گر یک سکون کامل و به بیانی دیگر باز ایستادن چرخ‌های حرکت اقتصاد کشورهستیم. 
این موضوع نگرانی‌های گسترده‌ای را در سطح جامعه رقم زده است؛ چراکه دربسیاری از خانواده‌ها، سرپرست خانه شغل خود را از دست داده یا مجبور است به منظور تامین حداقل مایحتاج زندگی به کار با کمترین درآمد ادامه دهد. در نتیجه، چنین رکودی باعث می‌شود بخش زیادی از جامعه تنها به فکر تهیه ملزومات اولیه زندگی خود باشند و حتی تصور خانه دار شدن را هم نداشته باشند. در حال حاضر در کشورهای صنعتی و پیشرفته مهم‌ترین دغدغه کاهش قیمت‌ها و تورم منفی است و تلاش بسیاری از مسوولان و کارشناسان اقتصادی این کشورها در جهت تقویت انتظارات تورمی و به طور کلی ایجاد تورم به روش‌های مختلف به منظور جلوگیری از شکل گیری رکود و تعمیق آن در اقتصاد کشور است. این موضوع به خوبی بیانگر این است که شکل‌گیری یک رکود عمیق می‌تواند چه عواقب خطرناکی برای اقتصاد یک کشور به دنبال داشته باشد و هر گونه تصمیمی که بتواند در بخش‌های مختلف اقتصاد ما را از این شرایط خارج کند، می‌تواند یک اقدام مثبت باشد. از همین رو معتقدم تصمیماتی که به منظور کنترل تورم و سرکوب قیمت‌ها اتخاذ می‌شود نه تنها کمکی به بهبود شرایط اقتصادی کشور نمی‌کند بلکه سبب تعمیق رکود شده و مشکلات بیشتری را رقم می‌زند. 

۶ روش خرید خانه با وام های بانکی

^{دوباره بحث وام های مسکن داغ شده است. در همین اردیبهشت ماه بحث لیزینگ ها مطرح شده است. بانک مرکزی بعد از دو سال کلنجار رفتن با وزارت راه و شهرسازی با کلیات فعالیت دوباره لیزینگ ها در حوزه خرید مسکن موافقت کرده و قرار است تا چند روز آینده جزییات بیشتری از این روش خرید خانه منتشر شود.}

^{در همین روزها بانک مرکزی با کلیات تصویب وام ۶۰ میلیون تومانی هم موافقت کرده است؛ وامی که در صورت تصویب می تواند مقداری به بازار مسکن کشور رونق ببخشد.}

 

^{اما همه راه ها این نیست. زوج های جوان می توانند تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی خرید مسکن زوج های جوان را به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند که برای خرید مسکن در ابتدای مسیر زندگی راه نمی گوییم آسان ولی خیلی هم سخت نیست. برای این کار باید ماهانه یک میلیون توماخن قسط بدهید.}

 

^{راه دیگر، دریافت وام ۳۵ میلیون تومانی به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله است که مرسوم ترین روش دریافت وام مسکن است. اخیرا پنج میلیون تومان هم به تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی صاحبان مسکن مهر اضافه شده است. تازه می توانید از بانک های خصوصی و دولتی هم وام خرید مسکن بگیرید. اما این بدترین راه ممکن است. هم سودشان بالاست، هم بسیاری از آنها تسهیلات «سررسیدی» است؛ یعنی سر یک یا دو سال باید کل مبلغ وام را تسویه کنید.}

افزایش وام‌ها با اقتصاد چه می‌کند؟

شورای پول و اعتبار در آخرین جلسه خود در هفته گذشته، میزان اعتبار 5 وام خود را افزایش داد. اما افزایش این وام‌ها چه تاثیری بر اقتصاد دارد؟ آیا با افزایش توان خرید مردم، باعث افزایش تقاضا می‌شود و اقتصاد را به حرکت در می‌‌آورد؟ آیا منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش تورم می‌شود و یا آنکه این تغییرات بدون تاثیر است و تغییری در طرف تقاضا و عرضه ایجاد نخواهد کرد. 

شورای پول و اعتبار افزایش دو برابری در 5 وام خود ایجاد کرده است. به این ترتیب که «سقف تسهیلات خرید خودروهای داخلی 15 میلیون تومان»، «سقف تسهیلات جعاله تعمیر مسکن 10 میلیون تومان»، «سقف تسهیلات خرید کالا و خدمات ضروری 10 میلیون تومان»، «سقف تسهیلات کارت اعتباری بر پایه عقد مرابحه 5 میلیون تومان» و «سقف تسهیلات خرید خودرو بابت جایگزینی خودروهای فرسوده شخصی از محل تولید داخلی 20 میلیون تومان» تعیین شد. 

برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند در سال‌های قبل به دلیل پایین بودن سقف وام از یک طرف و افزایش شدید قیمت‌ها از طرف دیگر، اثرگذاری وام‌ها در اقتصاد به شدت کاهش یافته و توان تحریک طرف تقاضا از طریق وام‌ به شدت تضعیف شده بود. اما اکنون انتظار می‌رود با افزایش دو برابری میزان وام‌های پرطرفدار، موتور تقاضا با شتاب بیشتری حرکت کند و تحرکات مناسبی در طرف تقاضا ایجاد کند. افزایش تقاضایی که در نهایت سبب می‌شود برخی از بازارها مانند بازار خودرو از رکود چند ساله خارج شود. 

گزینه نهایی وام مسکن؛ میانگین وام 60 میلیون،مدت بازپرداخت20سال،مبلغ قسط750هزار تومان

^{از بین چندین گزینه‌ پیشنهادی برای نحوه افزایش وام خرید مسکن، سرانجام مدل بانک مسکن با کمی تغییر روی میز سیاست‌گذار پولی قرار گرفت. این مدل، پرداخت وام شناور با میانگین سقف 60 میلیون تومان را شامل می‌شود و براساس نرخ سود 14 درصد، دوره بازپرداخت 20 ساله و اقساط ماهانه متوسط 750 هزار تومان طراحی شده است. همچنین برای رعایت «خطوط‌ ‌قرمز» بانک مرکزی مبنی‌بر «حفظ تعادل منابع و مصارف بانک عامل»، پیشنهاد شده است حدود یک‌‌سوم منابع صندوق پس‌انداز مسکن توسط سپرده‌گذاران و مابقی به اضافه مابه‌التفاوت سود حمایتی وام، توسط دولت تامین شود.}

ایرانی ها در سرزمین عجایب : وامی برای خانه‌های 12 متری!

^{با فرض میانگین هر متر خانه 3.5 تا چهار میلیون تومان در تهران، یک زوج جوان برای آغاز زندگی خود می توانند به کمک وام 50 میلیون تومانی مسکن یک خانه 12متری خریداری کنند.}

بر اساس آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار که مورد تایید رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم است، متوسط قیمت هرمتر آپارتمان در تهران بین 3.5 تا چهار میلیون تومان برآورد شده است. 

حال با افزایش وام مسکن به میزان ۵۰ میلیون تومان آن هم برای زوج‌های جوان و با در نظر گرفتن واجد شرایط بودن این زوج‌ها، آنها با این مبلغ تنها می‌توانند یک آپارتمان ۱۲ متری خریداری کنند. 

آخرین وضعیت وام «کالا» در بانک‌ ها

با وجود رشد نسبتا بالای اعطای تسهیلات بانکی در نیمه اول امسال، پرداخت وام‌های خرد از جمله کالا از جایگاه مناسبی در بین 146 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی در این مدت برخوردار نبوده و اغلب بانکها تمایلی برای پرداخت این قبیل وام ندارند.

 وام کالا از جمله تسهیلات بانکی است که از قبل برخی بانکها در لیست خدمات دهی به مشتریان خود قرار داده بودند، اما به مرور و به ویژه در یکی دو سال اخیر با کاهش منابع بانکها و کند شدن روند تسهیلات دهی آنها، وام های خرد نظیر کالا و یا خودرو نیز تحت تاثیر شرایط قرار گرفته و از میزان اعطای آنها کاسته شد.

این حالی است که برخی بانکهای اعطا کننده وام کالا در کنار لوازم خانگی برخی اقلام دیگر را در سبد این وام قرار داده و بسته به قوانین خود شرایط پرداخت آن را نیز برای متقاضیان مشخص کرده اند.

وام ۵ میلیونی ازدواج متوقف شد

 

شعب:فقط وام ۳ میلیونی می‌دهیم

^{درحالی که پیش از این براساس مصوبه شورای پول و اعتبار بانک‌ها به متقاضیان واجد شرایط وام پنج میلیون تومانی برای ازدواج پرداخت می کردند بامحدود شدن منابع این بخش به شعب ابلاغ کرده اند که فقط وام ۳ میلیونی پرداخت کنند.}

سال 91 شورای پول و اعتبار مصوبه ای داشت که طبق آن زوج های جوان متقاضی وام ازدواج در صورت داشتن شرایط می توانستند تسهیلات قرض الحسنه 5 میلیون تومانی از شعب بانک‌ها دریافت کنند.

این مصوبه در قالب بخشنامه ای البته به شعب بانک‌ها هم ابلاغ و با قید یک تبصره تاکید شد که شعب در صورت دارا بودن منابع می توانند این تسهیلات را به متقاضیان واجد شرایط وام ازدواج پرداخت کنند.

گزارشی از فعالیت شرکت هایی که برای شما وام می خرند/ وثیقه اجاره کنید، وام بگیرید

^{شبیه هال کوچک یک آپارتمان است که با سه میز کار در اطراف آن به شکل دفتری تجاری در آمده است. تلفن های روی میزها بی وقفه زنگ می خورد و دو خانم شیک پوش و آقای جوان دیگری که کارمندان موسسه را تشکیل می دهند، کلافه از گرمای تیرماه 92 در پاسخ به بیش​تر مشتری ها جملات مشابهی را تکرار می کنند. روی میز هر سه کارمند بین کاغذهای درهم، صفحه‌ی «شراکت» نیازمندی‌های همشهری، مشترک است. بخش بزرگی از یک ستون را آگهی موسسه‌ای حقوقی پر کرده، طوری که اگر کارمندان این موسسه روی آن را هایلایت نکشیده بودند هم این جمله به چشم می‌آمد: «ضامن و وثیقه از ده میلیون تا ده میلیارد جهت ارائه به  بانک و دادگاه موجود است.» میان آگهی های فراوان بزرگ و کوچک این بخش که جز یکی دو شماره ی تماس چیز دیگری ندارند، این شرکت با شماره ثبتی به مؤسسه ی خود اعتبار بخشیده تا اگر هر کدام از خانواده های 217 هزار زندانی کارشان به دلالان این بازار افتاد، به آن ها و مؤسسه ی حقوقی شان راحت تر اعتماد کنند.}

^{خانم جوانی که بدهکاری همسرش پای او را به این دفتر باز کرده، با استرس زیادی با انگشترش بازی می کند و منتظر است تا جلسه اتاق روبرویی تمام شود. او اصرار دارد حتماً  شخصاً با مدیر شرکت صحبت کند. اما یکی از کارمندان به او می گوید:«شیوه کار این است که باید 11 درصد ازمبلغ سند را پرداخت کنید و به اندازه ی کل آن سفته بدهید. اول یک مقداری از آن را به عنوان پیش پرداخت می دهید، یکی دو روز بعد هم بین شما و سند گذار روبروی دادگاه قراری تنظیم می کنیم.بعد هم 500 هزار تومان هزینه ی کارشناسی دادگاه است که در جریان کارهای اداری خودتان باید بپردازید. وثیقه ای که شما برای آزادی همسرتان نیاز دارید فقط 60 میلیون است واین اصلاً مبلغ زیادی در بین مشتریان ما نیست. تمام کارهای مان تحت نظر وکیل است و خیال تان راحت باشد هیچ مشکلی پیش نمی آید. آقای مدیر سرشان شلوغ است و اطلاعاتی بیش تر از این به شما نمی دهند.»}

تزریق پول جدید به اقتصاد

اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور از احتمال کاهش نرخ سپرده قانونی به 10 درصد خبر داد. استناد جهانگیری به بسته رکودزدایی دولت است که بر اساس بند 5 از بخش سیاست‌های پولی این بسته، «یکسان‌سازی و کاهش تدریجی نسبت سپرده قانونی بانک‌ها متناسب با تحولات نرخ تورم»، به‌عنوان موارد دارای اولویت در این بخش در نظر گرفته شده است. این سیاست با هدف افزایش قدرت وام دهی بانک‌ها و تامین مالی تولید در دستور کار قرار گرفته است.

دریافت سپرده قانونی از بانک‌ها توسط مقام‌های پولی، درگذشته با هدف تامین امنیت بخشی از سپرده‌های مردم و جلوگیری از ورشکستگی بانک‌ها وضع شد. اما در دوره کنونی، انگیزه اصلی برای رعایت این ضابطه، کنترل حجم پول و نقدینگی است. این ابزار در زمان انبساط پولی، اثر مستقیم و آنی بر خلق پول بانک‌ها داشته و هنگام انقباض پولی نیز، از طریق آزاد کردن منابع و افزایش سپرده‌ها اثر خود را بر پول‌آفرینی بانک‌ها القا می‌کند. 

کاهش نرخ سپرده قانونی، موجب انبساط پولی می‌شود و افزایش آن، انقباض پولی ایجاد می‌کند. شورای پول و اعتبار در چهارم تیر ماه نرخ سپرده قانونی بانک‌های تجاری را به 5/13 درصد کاهش داد. مجوز اعطایی به بانک‌ها مبنی بر نگهداری تا سقف 2 واحد درصد از سپرده‌های قانونی خود نزد بانک مرکزی (مرتبط با منابع سپرده‌ای) به صورت موجودی نقد نیز به قوت خود باقی ماند. بنابراین بانک مرکزی در عمل نرخ ذخیره قانونی به 5/11 درصد کاهش داد. اما اگر نرخ ذخیره قانونی به 10 درصد کاهش یابد چه میزان منابع آزاد می‌شود؟

وام‌ مسکن 50 میلیون تومان شد

 

محمدباقر نوبخت سخنگوی دولت در جلسه امروز(چهارشنبه) هیأت دولت با توضیح بخشی از مصوبات جلسه امروز اظهارداشت: با توجه به ضرورت تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد به ویژه برای کسانی که ازدواج می‌کنند و از وام مسکن تا الان استفاده نکردند امروز هیات محترم وزیران تصویب کرد تا وام مسکن با شرایطی که اعلام شد در اختیار افراد کم‌درآمد و زوج‌های جوان قرار بگیرد.

وی افزود: اجرای این مصوبه به این شکل است که به مدت 6 سال و در هر سال 600 هزار مورد در مجموع به میزان یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی تا انتهای برنامه ششم احداث شود، این واحدهای مسکونی همانطور که توضیح دادم برای زوج‌های جوان، گروه‌های کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار با اولویت پرداخت خواهد شد.

مردم مالزی چگونه وام مسکن می گیرند؟

معمولا بانک‌های مالزی دو نوع وام خرید ارائه می‌کنند:

 

2) وام مسکن انعطاف‌پذیر.

وام مسکن انعطاف‌پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می‌شود. این نوع از وام‌ها برای افرادی مناسب است که می‌خواهند از انعطاف‌پذیری در پس‌انداز پول بیشتر در زمان‌های مختلف بهره‌مند شوند. در این نوع وام، هر چه وام‌گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس‌انداز کند، می‌تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد.

نرخ بهره وام مسکن در مالزی
نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولا درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6.6 درصد باشد، نرخ بهره وام 4.1 درصد خواهد بود.

کاریکاتور/ افزایش وام بازار مسکن را تکان نداد

میزان سود وام بانکی در کشورهای مختلف

 بر اساس آمارهای موجود، معاملات مسکن در چهار ماهه نخست امسال نسبت به زمان مشابه پارسال با افزایش 10 درصدی همراه شده است.
میزان افزایش قرار‌داد‌های منعقد شده در بازار مسکن در چهار ماهه نخست سال 1393 حاکی از آن است که بازار مسکن در حال خروج از رکود است و به اعتقاد کارشناسان مردم با اطمینان بیشتری به سمت بازار مسکن بازگشته‌اند و قیمت‌ها کمی تعدیل شده است.

طنز/ آشنایی با مفاهیم و واژه های اقتصادی

برای اینکه شان! افراد زیر خط فقر رعایت بشه قراره که اسم این گروه از "زیر خط فقر" به اقشار "نرسیده به ثروت" تغییر داده بشه!.

خط فقر: خطی میان قشر ضعیف و فقیر برای جدا کردن و شناسایی بهتر این دو قشر. بصورتی که این خط اجازه نمیده اقشار فقیر به اقشار ثروتمند نزدیک بشن. خطی که حوزه شمال شهر و جنوب شهر تهران رو از هم جدا میکنه رو خط فقر میگن و نمیذاره این ۲ قشر مزاحم هم بشن!. خط فقر خودش به چند قسمت تقسیم میشه: خط قوت لایموت- خط بخور نمیر- خط محتاجین به نون شب!. خوشبختانه دولت تصمیم داره به افراد زیر خط فقر یه سری امکانات و تسهیلات بده که بهشون خوش بگذره و دیگه اعتراض نکنن که چرا زیر خط فقرن. تسهیلاتی مثل: پرداخت رایگان هزینه دفن و کفن- توزیع رایگان آب معدنی- توزیع  رایگان هوا و اکسیژن برای تنفس. ضمنا برای اینکه شان! افراد زیر خط فقر رعایت بشه قراره که اسم این گروه از "زیر خط فقر" به اقشار "نرسیده به ثروت" تغییر داده بشه!.