۶ روش خرید خانه با وام های بانکی

^{دوباره بحث وام های مسکن داغ شده است. در همین اردیبهشت ماه بحث لیزینگ ها مطرح شده است. بانک مرکزی بعد از دو سال کلنجار رفتن با وزارت راه و شهرسازی با کلیات فعالیت دوباره لیزینگ ها در حوزه خرید مسکن موافقت کرده و قرار است تا چند روز آینده جزییات بیشتری از این روش خرید خانه منتشر شود.}

^{در همین روزها بانک مرکزی با کلیات تصویب وام ۶۰ میلیون تومانی هم موافقت کرده است؛ وامی که در صورت تصویب می تواند مقداری به بازار مسکن کشور رونق ببخشد.}

 

^{اما همه راه ها این نیست. زوج های جوان می توانند تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی خرید مسکن زوج های جوان را به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند که برای خرید مسکن در ابتدای مسیر زندگی راه نمی گوییم آسان ولی خیلی هم سخت نیست. برای این کار باید ماهانه یک میلیون توماخن قسط بدهید.}

 

^{راه دیگر، دریافت وام ۳۵ میلیون تومانی به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله است که مرسوم ترین روش دریافت وام مسکن است. اخیرا پنج میلیون تومان هم به تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی صاحبان مسکن مهر اضافه شده است. تازه می توانید از بانک های خصوصی و دولتی هم وام خرید مسکن بگیرید. اما این بدترین راه ممکن است. هم سودشان بالاست، هم بسیاری از آنها تسهیلات «سررسیدی» است؛ یعنی سر یک یا دو سال باید کل مبلغ وام را تسویه کنید.}

^{لیزینگ مسکن؛ طرحی گران اما امتحان پس داده}

^{سه چهار روز دیگر باید دندان روی جگر گذاشت تا تکلیف جزییات لیزینگ مسکن منتشر شود. هفته گذشته حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی از موافقت بانک مرکزی با کلیات طرح لیزینگ مسکن خبر داد اما تاکنون نرخ بهره شرکت های لیزینگ کننده اعلام نشده است.}

 

^{این به معنی موافقت بزرگترین و اصلی ترین مانع و مخالف این طرح است. آنطور که دبیر کل کانون شرکت های لیزینگ ایران گفته قرار است سود تسهیلات لیزینگ مسکن کمتر از ۲۱ درصد باشد؛ چیزی که محل دعوا و بحث این شرکت ها با بانک مرکزی بوده است.}

 

 

^{براساس بخشنامه اخیر شورای پول و اعتبار، سود شرکت های لیزینگ به ۲۱ درصد کاهش یافته است اما بانک مرکزی معتقد است اعمال این نرخ بار سنگینی را بر دوش خریدار می گذارد.}

 

^{دبیرکل کانون شرکت های لیزینگ ایران می گوید: «تقاضای حال حاضر شرکت های لیزینگ نرخ سود ۲۱ درصد است اما اگر بانک مسکن از شرکت ها حمایت کند، این نرخ کاهش می یابد.»}

 

^{آنطور که حمید شیروانی عنوان می کند، شرکت ها می توانند با ۱۰ درصد زیبر قیمت خانه مورد نیاز متقاضیان را خریداری کنند و خریدار از طریق لیزینگ باعث می شود قیمت تمام شده برای مصرف کننده کاهش یابد.}

 

^{یک نکته منفی برای لیزینگ ها این است که به این شکل فقط می توان خانه های نوساز را خرید اما یک مزیت مهم دارند؛ شرکت های لیزینگ که خریدهای خود را از انبوه سازان انجام می دهند، با ۱۰ درصد تخفیف این املاک را می خرند.}

 

^{* شیوه اجرا: قرار است ۲۰ تا ۳۰ درصد قیمت خانه را خریدار فراهم کند و مابقی قیمت ملک با شرکت لیزینگ باشد. اقساط خانه هم احتمالا ۱۲ سال یا همان ۹۶ ماه خواهد بود. ما فعلا فرض را روی همان سود ۲۱ درصد می گذاریم. فرض کنید قصد خرید ملکی در بلوار فردوس تهران داشته باشید. برای ملکی که ۷۵ متر زیربنا داشته باشد و البته نوساز هم باشد، باید براساس قیمت متری پنج میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، همان اول کار ۳۰ ۲۰ درصد، معادل ۷۸ میلیون تومان را خودتان فراهم کنید. در صورتی که سود وام ۲۱ درصد باشد، در طول پنج سال باید ماهانه سه میلیون و ۶۸۶ هزار تومان قسط بدهید.}

 

^{اگر ۶۸ متر خانه را در بلوار ادیب قاسم آباد مشهد با قیمت متری دو میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تهیه کنید، آورده اولیه شما باید ۱۴۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان باشد. بر این اساس پرداختی شما ماهانه یک میلیون و ۸۶۰ هزار تومان خواهد بود.}

 

^{* نظر کارشناس: دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران درباره لیزینگ مسکن معتقد است که این طرح در کشور ما قابل اجرا نیست. به اعتقاد این کارشناس اقتصاد مسکن، اگر شرکت های لیزینگ به سود ۲۱ درصد قانع باشند، برایشان صرف نمی کند که وارد این بازار شوند. در صورتی هم که نرخ سود بیشتر از این عدد باشد، به مردم فشار می آید؛ بنابراین نمی توان به اجرایی شدن این طرح در ایران دل بست.}

 

^{وام ۶۰ میلیون تومانی که فعلا روی هواست}

 

^{اولین روز اردیبهشت ماه مصادف شد با موافقت بانک مرکزی با یک طرح دیگر وزارت راه و شهرسازی. مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی اعلام کرد که طرح پیشنهادی بانک مسکن برای افزایش وام خرید مسکن به ۶۰ میلیون تومان با نظر موافق در حال بررسی است که در صورت موافقت کلی بانک مرکزی در شورای پول و اعتبار نیز مورد بررسی و تصویب قرار خواهد گرفت. وامی که مدت هاست روی آن بحث و اختلاف نظر بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جاری است.}

 

^{برای رعایت «خطوط قرمز» بانک مرکزی مبنی بر «حفظ تعادل منابع و مصارف بانک عامل»، پیشنهاد شده است حدود یک سوم منابع صندوق پس انداز مسکن توسط سپرده گذاران و مابقی به اضافه مابه التفاوت سود حمایتی وام، توسط دولت تامین شود. در صورتی که بالاخره دو نهاد سیاستگذار وزارت راه و بانک مرکزی موافقت کنند، وام کلانشهرها ۶۰ میلیون تومان، وام مرکز استان ها ۵۰ میلیون تومان و تسهیلات شهرستان های کوچکتر ۴۰ میلیون تومان تعیین خواهد شد. با این وام می توانید هم خانه های نو وهم واحدهای قدیمی سازتر را تهیه کنید.}

 

^{* شیوه اجرا: این مدل پرداخت وام شناور با میانگین سقف ۶۰ میلیون تومان را شامل می شود و براساس نرخ سود ۱۴ درصد، دوره بازپرداخت ۲۰ ساله و اقساط ماهانه متوسط ۷۵۰ هزار تومان طراحی شده است.}

 

^{* نظر کارشناس: دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران بر این باور است که این وام باز هم نمی تواند چاره کار معضل مسکن کشور باشد چرا که بانک مرکزی برای تشخیص اینکه این وام تصویب شود یا خیر، دچار فقر اطلاعاتی است و مشکل مسکن کشور را اشتباه می فهمد زیرا با توجه به کمبود مسکن در کشور، با افزایش وام مسکن به ۶۰ میلیون تومان و ارقام بیشتر از آن، مردم برای دریافت آن به بانک ها هجوم آورده و باعث افزایش قیمت ملک در کشور خواهند شد.}

 

^{همه چیز درباره وام معروف مسکن مهر}

 

^{نیمه دی ماه سال گذشته تسهیلات مسکن مهر به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافت. شورای پول و اعتبار آن زمان اعلام کرد که وام مسکن مهر از ۲۵ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان افزایش می یابد. کسانی می توانند از آن وام استفاده کنند که برای واحدهای مسکن مهر در سرتاسر کشور ثبت نام کرده باشند. البته می توانید با آزاد شدن خرید و فروش حواله های مسکن مهر، از کسی که پیش از این برای واحدهای مسکن مهر ثبت نام کرده باشد، حواله را بخرید. بعد از اینکه سازنده کلید مسکن مهر را در دستان شما گذاشت، اقساط شما شروع می شود.}

 

^{* شیوه اجرا: میزان اقساط این تسهیلات به دو صورت «ساده» و «پلکانی» دریافت می شود. از دو سال پیش سود تسهیلات مسکن مهر برای تهران به ۹ درصد، برای مراکز استان ها به ۷ درصد و دیگر شهرها به ۴ درصد کاهش یافت.}

 

^{مدت بازپرداخت اقساط این وام ۲۰ سال است. البته این ۲۰ سال زمان بازپرداخت، با احتساب زمان ساخت است. یعنی از زمانی که پروژه کلنگ می خورد، ۲۰ سال مهلت بازپرداخت آغاز می شود اما زمانی شما باید قسط بدهید که کلید تحویل تان داده می شود. یعنی اگر ساخت پروژه پنج سال طول بکشد، شما باید این وام را ۱۵ ساله تسویه کنید.}

 

^{بازپرداخت تسهیلات ۳۰ میلیون تومانی در شهرهای کوچک یعنی با سود ۴ درصدی به صورت پلکانی شامل ۱۰ آیتم است که شعبه براساس آن میزان اقساط را محاسبه می کند. به عنوان نمونه اقساط این وام در تهران به صورت بازپرداخت ۱۲ ساله، تنها ۲۳۰ هزار تومان است.}

 

^{* نظر کارشناس: برای یک سرمایه گذاری مطمئن در افق ۴ ۳ ساله، شاید بهترین راه حل، خرید مسکن مهر باشد. واحدهای ارزان قیمتی که خرید و فروش آنها هم آزاد شده است. آنها وام ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومانی دارند که قرار نیست با سود بالایی تسویه شوند؛ به همین خاطر فشار زیادی به خریداران نمی آید.}

 

^{وام خرید مسکن برای زوج های جوان}

 

^{از دی ماه دو سال پیش، عروس و دامادها می توانند مسکن دلخواه شان را با دریافت وام ۵۰ میلیون تومانی «زوج های جوان» تهیه کنند. درآمد این زوج های جوان متقاضی وم ۵۰ میلیونی باید به گونه ای باشد که برای بانک مسکن مسجل شود که این افراد می توانند اقساط خود را پرداخت کنند چون که اقساط این وام ۵۰ میلیونی تا حدودی بالاست و اگر به بانک مسکن مسجل نشود که اقساط وام پرداخت نخواهد شد، معوقات و مطالبات بانک افزایش می یابد. افراد می توانند علاوه بر این، یک وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله هم بگیرند که برای آن خرید اوراق حق تقدم یا تسه از فرابورس لازم است.}

 

^{* شیوه اجرا: تاقساط ۵۰ میلیونی زوجین به روش پلکانی ماهانه از ۶۴۹ هزار تومان شروع و تا یک میلیون و ۵۰ هزار تومان ادامه می یابد. اقساط ۵۰ میلیونی وام زوج های جوان به روش ساده ماهانه ۷۵۳ هزار تومان در طول ۱۲ سال است. یعنی برای وام ۵۰ میلیون تومانی باید در طول ۱۲ سال ۱۰۸ میلیون و ۴۳۲ هزار تومان بپردازد.}

 

^{مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن به زوج هایی که قصد دیافت تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی خرید مسکن (اوراق حق تقدم) دارند، توصیه می کند اگر اقساط خود را به روش ساده بازپرداخت کنند، حدود ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به نفع شان خواهد بود. اقساط وام جعاله هم سر جای خودش باقی است.}

 

^{* نظر کارشناس: برای دریافت چنین وامی باید جیب پرپولی داشته باشید چرا که پرداخت ماهانه یک میلیون تومان برای اقساط یک وام، در سال های ابتدایی زندگی کار آسانی نیست. معمولا زندگی زوج های جوان با کلی قرض و قوله آغاز می شود. فقط این وام که نیست. وام خرید کالا، وام ازدواج و تسهیلات دیگر هم باید تسویه شوند.}

 

^{وام ۳۵ میلیونی، پرطرفدارترین وام خرید مسکن}

 

^{این وام مرسوم ترین وامی است که هر روز درباره آن می شنوید. بسیاری از افراد این وام را دریافت کرده و با آن خانه تهیه کرده اند. البته رقم این وام بسیار کم است. ۳۵ میلیون تومان رقمی نیست که بشود حتی در شهرهای با جمعیت متوسط هم خانه خرید. سود آن ۱۵ درصد و بازپرداخت آن در طول ۱۲ سال است.}

 

^{به مبلغ این وام باید ۱۰ میلیون تومان مبلغ وام جعاله را هم اضافه کنید. این وام را هم می توانید با خرید اوراق حق تقدم مسکن تهیه کنید. سقف پرداخت تسهیلات خرید و تعمیرات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن مبلغ ۴۵ میلیون تومان است که مدت بازپرداخت تسهیلات ۱۲ سال تعیین شده است. اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکنه باید در ازای هر ۵۰۰ هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. یعنی برای دریافت وام ۴۵ میلیونی مسکن باید ۹۰ ورقه حق تقدم تسهیلات با احتساب قیمت ۷۲ هزار تومان برای هر ورقه به مبلغ شش میلیون و ۴۸۰ هزار تومان خریداری شود. ۷۲ هزار تومان قیمتی است که در این روزها می شود با آن، اوراق لازم را تهیه کرد.}

 

^{* شیوه اجرا: در تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی نیز بازپرداخت اقساط به روش پلکانی ماهانه از ۴۳۲ هزار تومان شروع می شود و تا ۷۳۰ هزار تومان ادامه می یابد ولی اگر به روش ساده بازپرداخت اقساط خود را انجام دهد ماهانه ۵۲۷ هزار تومان در طی ۱۲ سال بازپرداخت خواهید کرد.}

 

^{در این نوع تسهیلات نیز اگر مشتری روش ساده را برای بازپرداخت اقساط انتخاب کند حدود ۷ میلیون تومان سود در طول ۱۲ سال به نفع مشتری خواهد شد. بازپرداخت اقساط به روش پلکانی در تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی نیز از ۴۳۲ هزار تومان شروع و سپس در سال های بعد ۴۵۰ هزار، ۴۷۰ هزار و در سال پنجم به ۵۲۷ هزار تومان می رسد.}

 

^{* نظر کارشناس: تا اطلاع ثانوی راحت ترین مسیر دریافت تسهیلات خرید خانه در کشورمان، همین راه است. به یک کارگزاری بروید، اوراق تسه بخرید. نیاز به آن همه وثیقه و ضامن هم ندارید.}

 

^{تسهیلات بانک های خصوصی و دولتی}

 

^{بانک های مختلف خصوصی و دولتی در اتزای شرایط مختلف، وام های خرید مسکن متفاوتی به مشتریان خود ارائه می کنند. بانک پارسیان بدون سپرده گذاری در قالب عقد فروش اقساطی تا ۷۰ درصد قیمت کارشناسی و متناسب با درآمد متقاضی، تسهیلات مسکن پرداخت می کند. موسسه اعتباری کوثر هم با وثیقه ملکی چنین وامی را به ارزش ۵۰ میلیون تومان می پردازد ولی آنطور که مرسوم است، وام گرفتن از بانک ها برای خرید مسکن نمی ارزد. آنقدر سودها بالاست که کمتر کسی جرأت دریافت تسهیلات از بانک ها را دارد.}

 

^{از متصدیان بانک ها که بپرسی، سود تسهیلات را ۲۸ ۲۷ درصد عنوان می کنند. آنها برای این نوع وام ها، قراردادهایی با عنوان عقود مشارکتی می نویسند که سود آنها براساس دستور جدید شورای پول و اعتبار ۲۴ درصد اعلام شده است اما ترجیح آنها این است که تسهیلات شان را به پزشکان و داروخانه داران بدهند.}

 

^{* شیوه اجرا: همه این بانک ها برای تسهیلات خرید مسکن بدون استثناء وثیقه لازم دارند و از شما برای این کار، سند شش دانگ همان ملکی که می خرید یا یک واحد مسکونی یا تجاری دیگر را مطالبه می کنند. سود آنها در بهترین حالت، ۲۴ دصد است.}

 

^{* نظر کارشناس: این، مرحله آخر است. اگر راه دیگری نداشتید، می توانید به یک بانک بروید، خانه تان را به عنوان وثیقه بگذارید. چند خوان دیگر هم دارد. بزرگترین نگرانی این است که بانک شوخی ندارد. قسط ها را پرداخت نکنید، ارزیاب بانک به همراه مامور قضایی سراغ خانه تان می آیند و به ثمن بخس، سرپناه تان را به تملک بانک درمی آورند. خلاصه خطرناک است.}