مسکن، غذا نیست که با پول خریداری شود / آثار مخرب حذف «وام خرید مسکن» چه بود؟
تحریک این بازار غرق شده در رکود را تورم‌زا اعلام کردند و خواستار تجدیدنظر در برنامه پیشنهادی دولتمردان شدند. دولت بنا دارد با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، قدرت خرید تقاضای‌موثر –خریداران مصرفی- را از طریق پرداخت وام‌مسکن معادل 50درصد قیمت‌ها، تقویت کند تا امکان صاحب‌خانه شدن برای طرف تقاضا و فروش واحدهای مسکونی خالی از سکنه برای طرف عرضه به صورت همزمان فراهم شود. این مسیر، به حرکت درآوردن بخش مسکن را که مواد و مصالح مصرفی آن با تولیدات حداقل 100 رشته صنعتی در ارتباط است تعقیب می‌کند تا در نهایت کل اقتصاد بتواند از رکود فعلی خارج شود.
برنامه توانمندسازی تقاضای مسکن با وام خرید، فارغ از ملاحظه‌هایی که در بانک‌مرکزی بابت نحوه تامین اعتبار مورد نیاز صندوق‌های پس‌انداز وجود دارد، هم‌اکنون نقد گروهی از کارشناسان مخالف تحریک تقاضا را نیز برانگیخته و باعث شده این گروه از دولت بخواهند، به جای تمرکز بر وامخرید، تامین‌مالی سازنده‌ها از طریق وام‌ساخت را در دستور کار خود قرار دهد.
منتقدان وامخرید معتقدند: این تسهیلات چون منجر به احداث واحد مسکونی و افزایش عرضه نمی‌شود، تقاضا را در بازار زیاد کرده و باعث تحریک قیمت مسکن خواهد شد، اما اگر تسهیلات به ساخت مسکن تعلق گیرد، در ازای هر نفر متقاضی -که وام‌ساخت بعد از تکمیل ساختمان به او منتقل می‌شود- یک واحد آپارتمان در بازار معاملات وجود دارد که همین توازن مانع خیز قیمت خواهد شد. ارائه دو درخواست به رئیس‌جمهور یکی از طرف تیم اقتصادی دولت برای تامین‌اعتبار وام خرید مسکن و دیگری از طرف مجلس برای حذف گزینه وامخرید از دستور کار، اقدام سه‌شنبه شب مشاور مالی وزیر را در پی داشت. حسین عبده‌تبریزی که ایده تشکیل «بازار رهن» توسط او در وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شد، سه‌شنبه شب در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری شبکه دو سیما حاضر شد تا ضمن دفاع از کارکردهای مثبت تشکیل این بازار، پاسخ منتقدان را نیز بدهد.
هدف دولت چیست؟
حسین عبده تبریزی با اشاره به اینکه رکود حاکم در اقتصاد فقط مختص بخش مسکن نیست، بلکه به سایر بخش‌ها عمومیت پیدا کرده است، گفت: دولت ماه گذشته با رویکرد نجات همه بخش‌های اقتصادی از رکود، بسته رکودزدایی غیرتورمی را تعریف کرد و در این بسته، بخش مسکن را به عنوان پیشرانه خروج در جایگاه اول قرار داد. از طرفی، ما در وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌از تهیه این بسته، به دنبال برنامه جایگزین مسکن‌مهر برای تامین مسکن گروه‌های هدف بودیم که ماحصل این دو رویکرد وزارتخانه و مجموعه دولت منجر شد برنامه صندوق پس‌انداز مسکن را با دو هدف «تامین‌مسکن» و طراحی موتور برون‌رفت از رکود، تهیه کنیم.
بازار رهن؛ خرید بلندمدت مسکن
عبده‌تبریزی در تشریح مکانیزم بازار رهن و علت انتخاب این برنامه از سوی دولت، گفت: در همه جای دنیا، نظام بانکی رایج در حوزه تامین مالی مسکن، بر «بازار رهن» استوار است؛ یعنی بازاری که افراد متقاضی مسکن با دریافت وام، به پس‌اندازهای آینده‌شان اکتفا می‌کنند و با ودیعه کم، اقدام به خرید بلندمدت کرده و صاحب‌خانه می‌شوند، سپس در طول دوران کاری خود، اقساط وام را می‌پردازند. در هیچ جای دنیا، زوج جوان متوسط، قدرت خرید مسکن با موجودی فعلی یا پس‌انداز گذشته را ندارد بلکه میلیاردها نفر در جهان از مسیر «بازار رهن» و صندوق‌های پس‌انداز، صاحب مسکن شده‌اند. مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی سابقه «بازار رهن» در دنیا را 200 سال عنوان کرد و گفت: در خیلی از کشورها سابقه طولانی بازار رهن باعث توسعه منابع در اختیار موسسات مالی وام‌دهنده شده و باعث شده بالای 80درصد قیمت مسکن توسط این موسسات تسهیلات داده شود اما در ایران سابقه فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن حدود 75سال است که البته در دوره‌ای تا دهه70، فعالیت این صندوق‌ها کمرنگ شد.
گروه‌های مشمول وام
حسین‌عبده تبریزی در تشریح مدلی که برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن توسط صندوق پس‌انداز در نظر گرفته شده، با بیان اینکه مشمولان وام خرید، گروهی از خانوارهای فاقد مسکن هستند که توان پس‌انداز و پرداخت اقساط را دارند اما قادر به اخذ تسهیلات با نرخ‌های بالای 25درصد نیستند، افزود: گروه هدف در این برنامه، خانه‌اولی‌ها هستند که دو دسته از خانوارها را شامل می‌شوند. وی منظور از خانه‌اولی‌ها را هم خانوارهای قدیمی فاقد سابقه مالکیت و هم زوج‌های جوان فاقد مسکن معرفی کرد و گفت: در این برنامه کم‌درآمدهایی که نیازمند حمایت اجتماعی هستند، جا نمی‌گیرند بلکه نیاز این گروه از طریق مسکن‌اجتماعی تامین خواهد شد.
تنظیم اقساط وام با اجاره‌بها
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره شرایط ریالی تسهیلات و ملاحظاتی که وزارت راه‌وشهرسازی از بابت توان بازپرداخت وام خرید در نظر دارد، تصریح کرد: سقف رقم وام خرید براساس متوسط قیمت آپارتمان 70متری که هم‌اکنون در کل کشور متری 2میلیون تومان برآورد می‌شود، طراحی شده و حداکثر 80 میلیون تومان است اما در شهرهای کوچک 60 میلیون تومان پرداخت می‌شود.
وی افزود: در حال‌حاضر متوسط جهانی سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها 33درصد است اما در ایران گاه تا 50درصد هم می‌رسد که عمدتا به صورت اجاره‌بها توسط افراد پرداخت می‌شود. بنابراین وام خرید مسکن به گونه‌ای افزایش پیدا خواهد کرد که اقساط ماهانه وام در استطاعت متقاضیان و حداکثر 35 تا 40درصد بودجه و درآمد خانوارها باشد.
عبده‌تبریزی تاکید کرد: رقم اقساط از میانگین اجاره ماهانه تجاوز نمی‌کند.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با قبول اینکه، بازپرداخت اقساط وام 80 میلیون تومانی برای خانوارها ممکن است سخت باشد، گفت: واقعیت این است که درآمد خانوارها درسال‌های اخیر به اندازه تورم رشد نکرد و هم‌اکنون انگیزه صاحب‌خانه‌شدن باعث می‌شود بازپرداخت این وام‌ها قابل تحمل باشد.
چرا «وام با یارانه» ؟
رئیس کل بانک‌مرکزی و وزیر راه‌وشهرسازی از رئیس‌جمهور خواسته‌اند یارانه لازم برای تخفیف در نرخ سود وام خرید را فراهم کند تا تسهیلات به جای سود بالای 25درصد با نرخ 14درصد در اختیار متقاضیان مسکن قرار گیرد.
حسین عبده‌تبریزی در دفاع از ضرورت پرداخت وام یارانه‌ای اعلام کرد: گروه هدف در این برنامه، نمی‌تواند سود رایج تسهیلات بانکی را پرداخت کند و چون اقساط وام‌ها نباید از توان بازپرداخت مخاطبان تجاوز کند، باید نرخ سود کاهش یابد و لازم است دولت مابه‌التفاوت آن را برعهده بگیرد.
وی با بیان اینکه نرخ تورم هنوز بالا است، گفت: تفاوت نرخ سود باید به صندوق‌های پس‌اندازهای مسکن پرداخت شود تا این صندوق‌ها بتوانند قدرت وام‌دهی داشته باشند.
کدام قسمت بازار مسکن تحریک می‌شود؟
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی کارکرد مثبت صندوق‌های پس‌انداز مسکن را در سه حوزه «نظم‌بخشی به مخارج خانوارها»، «تقویت ساخت مسکن ارزان‌قیمت» و «تسهیل دسترسی خانوارهای متوسط به مسکن» عنوان کرد و گفت: برنامه صندوق پس‌انداز مسکن با پشتوانه‌ای از مبانی نظری، تجربه جهانی و مدل اقتصاد کلان، به صورت ضدتورمی طراحی شده است و چون گروه هدف، خانه‌اولی‌ها هستند، نوع خرید این افراد در بازار مسکن شامل آپارتمانهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت است؛ بنابراین پیامد تقویت قدرت خرید آنها باعث رونق در چرخه ساخت و فروش آپارتمانهای مصرفی و غیرلوکس می‌شود. ضمن اینکه، اجبار خانوارها به پس‌انداز باعث نظم‌بخشی به اقتصاد خانوارها می‌شود و لااقل در مدتی که وام‌گیرنده‌ها مجبور به پرداخت اقساط ماهانه هستند، در دخل‌وخرج‌شان حساب‌شده عمل خواهند کرد. عبده‌تبریزی باتاکید بر اینکه، بازار آپارتمانهای گران‌قیمت را نمی‌خواهیم تحریک کنیم، گفت: هدف بازار رهن با توجه به مشمولان وامخرید، بر عرضه آپارتمانهای حداقلی و تسهیل شرایط خرید آنها دلالت دارد.
پاسخ به نماینده مخالف
در گفت‌وگوی ویژه خبری سه‌شنبه شب شبکه دو سیما، مهرداد لاهوتی نماینده مجلس و از امضا کنندگان نامه به رئیس‌جمهور در مخالفت با برنامه پرداخت وام خرید مسکن، اشکال بزرگ برنامه صندوق پس‌انداز مسکن را ناهماهنگ بودن وام و اقساط با توان اجاره‌نشین‌ها دانست و گفت: این وام به دست مصرف‌کننده نخواهد رسید و سوداگران از آن منتفع خواهند شد. لاهوتی تاکید کرد: پرداخت اقساط با این شکل امکان ندارد و مصرف‌کننده سراغ این وام نخواهد رفت. عبده‌تبریزی سپس در پاسخ گفت: قبول دارم این طرح پاسخ یک عده را نمی‌دهد و گروهی از دایره این طرح بیرون می‌مانند اما نیاز این گروه از طریق سایر برنامه‌ها باید تامین شود.
مسکن، غذا نیست که با پول خریداری شود!
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی بعد از تشریح جزئیات کارکرد صندوق پس‌انداز مسکن و نحوه پرداخت تسهیلات خرید به متقاضیان، به دو اشکالی که منتقدان وام خرید مسکن مطرح می‌کنند، پاسخ داد. منتقدان می‌گویند: چون وام خرید باعث افزایش قیمت می‌شود، نباید ساخت‌وساز را از تسهیلات بانکی محروم کرد و باید به جای وام خرید، وام ساخت داد.
عبده‌تبریزی در پاسخ به این نقدها اعلام کرد: وام خرید مسکن از سال84 تا سال92 افزایش پیدا نکرد و پرداخت آن از سوی بانک‌ها با دستور دولت محدود شد، اما در همین مدت شاهد بودیم که قیمت مسکن چند برابر شد و مثلا در سال86 به تنهایی قیمت تا 2برابر افزایش پیدا کرد؛ بنابراین قیمت مسکن در نبود وامخرید نیز امکان افزایش دارد. وی سپس افزود: تجربه همه دنیا نشان داده برای خرید مسکن باید تسهیلات پرداخت کرد، مسکن کالای خوراکی و نیاز روزانه نیست که با پول نقد بتوان آن را خرید. تحلیلی که درباره تاثیر وام خرید بر قیمت مسکن مطرح است مثل این است که به بانک‌ها گفته شود برای تاسیس کارخانه وام ندهید، چون پرداخت وام باعث تورم خواهد شد.
«خانه‌های خالی» ثمره وام انحصاری؟
عبده‌تبریزی با بیان اینکه تکیه و اصرار بر پرداخت صرفا وام ساخت مسکن، با تحلیل ناقص و تئوری غلط همراه است، گفت: انبوه آپارتمانهای گران‌قیمت و واحدهای تجاری که طی سال‌های اخیر در شهر تهران ساخته شده و هم‌اکنون به صورت خانه‌خالی و املاک بلااستفاده مانده است، با پول بانک‌ها تامین‌اعتبار شدند. عدم فروش این املاک باعث افزایش بدهی‌های معوق به نظام بانکی شده، در حالی که اگر بخشی از این اعتبارات که صرف ساخت شد، به مردم پرداخت می‌شد، این حجم خانه‌خالی به وجود نمی‌آمد.
عبده‌تبریزی گفت: ممانعت از پرداخت وام خرید مسکن برای جلوگیری از بروز تورم، نظریه غلطی است، چرا که در حال حاضر 400 هزار خانه‌خالی در تهران که ساخت آن با پول بانک‌ها تامین‌مالی شده است، مانع استفاده از بخشی از عرضه شده که این خود یکی از زمینه‌های تشکیل حباب قیمت مسکن است. عبده‌تبریزی با بیان اینکه خانه‌های خالی در بازار مسکن به این زودی‌ها بازیافت نخواهند شد، گفت: تجربه عظیم جهانی نشان می‌‌دهد نه میلیون‌ها نفر که میلیاردها نفر در سراسر جهان با تسهیلات بلندمدت بازار رهن، توانسته‌اند صاحب مسکن شوند؛ بنابراین از کسانی که استدلال را از وسط شروع می‌کنند و این بازار را نقد می‌کنند، می‌خواهم این تجربه را مدنظر قرار دهند.
خانه‌های خالی «مالیات» می‌طلبد، نه «وام»
در واکنش به اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، منتقدان افزایش وام مسکن، به نقد نظرات حسین عبده تبریزی درباره نسخه ارائه شده ازسوی وی برای تحریک تقاضای مسکن پرداختند. عبده تبریزی، مشاور مالی آخوندی، سه‌شنبه شب، ضمن دفاع از ضرورت افزایش وام خرید مسکن در راستای سیاست تحریک تقاضا، به بیان مطالبی در پاسخ به منتقدان این سیاست پرداخت. آن چه وی در این باره بر آن تاکید دارد تاریخ انقضای سیاست‌های حمایتی طرف عرضه و لزوم حمایت‌های موردنیاز در طرف تقاضا است. عبده تبریزی همچنین نگرانی منتقدان را از آثار تورمی سیاست حمایت ازطرف تقاضا و افزایش سقف وام خرید مسکن، بی‌مورد دانست و وجود انبوه واحدهای خالی از سکنه را به‌خصوص در کلان‌شهرها نشانه‌ای از ضرورت ورود به بحث تحریک تقاضا برای تملک این واحدهای مسکونی از سوی خانوارهایی عنوان کرد که هم اکنون به‌دلیل ضعف توان مالی، قادر به خرید مصرفی مسکن نیستند. اما، منتقدان سیاست تحریک تقاضا که پیش از این نیز بر ضرورت ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تاکید داشتند به دولت پیشنهاد می‌کنند تا زمانی که بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در کشور توازن ایجاد نشده، بخش عمده تسهیلات به ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.
سهم دنیا از بازار رهن کم است
در حالی که به گفته عبده تبریزی، تامین مالی مسکن با اتکا به بازار رهن، یک نسخه موفق جهانی است، فرهاد بیضایی، کارشناس و صاحبنظر در حوزه مسکن با نقد این نظر،گفت: بر مبنای آمارها و مستندات بانک جهانی، بازارهای رهن سهم بسیار اندکی برای تامین مالی مسکن در بازارهای اقتصادی نوظهور دارند و بر خلاف اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی این‌گونه نیست که به‌کارگیری بازارهای رهن یک نسخه جهانی برای تامین مالی در بخش مسکن باشد. وی ادامه داد: تنها در برخی کشورهای خاص مانند ایالات متحده آمریکا بازار رهن در تامین مالی مسکن سهم قابل‌توجهی دارد اما اتکا به بازار رهن را نمی‌توان یک فرمول جهانی عنوان کرد. بیضایی تصریح کرد: مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی بر سهم 30 تا 40 درصدی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در دنیا تاکید می‌کند در حالی که رقم درست این سهم 15 درصد است و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی معادل 35 درصد است.
شرط حمایت، شناخت دقیق محل تقاضا
وی همچنین در خصوص تاکید دولت برای اجرای سیاست تحریک تقاضا گفت: این تاکید در شرایطی از سوی دولت مطرح می‌شود که امسال، آمار پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با پارسال 70درصد کاهش داشته است و بنابراین دولت چگونه می‌تواند با استناد به آمار واحدهای خالی که عمده آنها – بیش از 60 درصد- تنها در چهار کلان شهر کشور و مربوط به واحدهای مسکونی لوکس است، به نقد نظرات کارشناسی درخصوص ضرورت اختصاص تسهیلات به عرضه مسکن بپردازد؟ بیضایی ادامه داد: اگر نظر دولت این است که با سیاست حمایت از طرف تقاضا و افزایش وام خرید، به‌جای وام ساخت، واحدهای خالی از سکنه را به بازار عرضه هدایت کند، اشتباه بزرگی مرتکب شده، چراکه اولا تقاضای مصرفی برای واحدهای خالی که عمدتا در ردیف واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت قرار دارند، وجود ندارد، به این خاطر که عمده متقاضیان، اقشار متوسط رو به پایین و در واقع متقاضیان واحدهای مسکونی معمولی در مناطق عادی شهر هستند. دوم، هدایت واحدهای مسکونی خالی به بازار با ابراز وام و تحریک تقاضا موفق نخواهد بود و ابزار مالیاتی می‌خواهد. این کارشناس مسکن تاکید کرد: درواقع در هیچ کجای دنیا با استفاده از ابزارهای مالی به دنبال عرضه خانه‌های خالی به بازار مصرف نبوده‌اند و تنها با ابزارهای مالیاتی این هدف را پیش برده‌اند.
سیاست حمایتی برتر برای مسکن
وی همچنین درخصوص سیاست حمایت از خانه اولی‌ها گفت: حتی اگر وام خرید به خانه اولی‌ها هم اختصاص پیدا کند که البته تاکنون چنین کنترلی برای صحت توزیع مناسب تسهیلات به گروه هدف وجود نداشته، باز هم اثر تورمی ناشی از فشار تقاضا را دربرخواهد داشت، چرا که توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار نیست. بیضایی اعطای تسهیلات ترکیبی را به سازنده و خریدار در قالب فروش اقساطی، بهترین راه‌حل برای حل معضل مسکن در کشور عنوان کرد که هم منجربه تقویت توان سازنده و خریدار شده و هم در ازای هر فقره وام یک واحد مسکونی تولید می‌شود. وی همچنین از تجربه برخی کشورها در خصوص سیاست‌های ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن یاد کرد و گفت: در برخی کشورها مانند استرالیا تعداد وام‌های ساخت همیشه دو برابر تعداد وام‌های خرید توزیع می‌شود. درواقع همیشه باید تعداد وام ساخت از تعداد وام خرید بیشتر باشد تا با افزایش عرضه در برابر تقاضا، بتوان بازار مسکن را کنترل و حمایت کرد.
