الزامات رونق غیرتورمی مسکن

دکتر حسین توکلیان 

بازار مسکن همچون سایر بازارها در چند سال گذشته با رکود عمیقی مواجه بوده است. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از افت ۴۱ درصدی تعداد معاملات انجام شده اردیبهشت ۹۴ نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این شرایط باعث شده تا بخش پولی کشور به فکر تحریک تقاضای این بخش برآمده و چند سیاست همزمان اعطای تسهیلات ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خانه اولی‌ها و امکان اعطای تسهیلات مسکن توسط کلیه بانک‌ها به‌غیر از بانک مسکن را اعمال کند. همچنین در جهت تقویت طرف عرضه مسکن تسهیلات ساخت ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی به‌ازای هر واحد مسکونی به ترتیب در شهرهای تهران، شهرهای بزرگ بیش از ۲۰۰ هزار نفر و سایر مناطق شهری در نظر گرفته شده است.

 

در نگاه نخست به نظر می‌رسد سیاست اول در چند روز ابتدایی اعمال آن موفق بوده و با اقبال عمومی مواجه شده است. با توجه به اینکه هدف‌گذاری این سیاست یک‌ساله است، می‌توان گفت در صورت موفقیت این سیاست منتظر یک شوک مثبت از طرف تقاضا طی یک سال آتی خواهیم بود. با این حال نکته قابل تامل آن است که آیا سمت عرضه بازار مسکن آمادگی پذیرش این حجم از تقاضا را دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید نگاهی به شرایط بازار مسکن در دو سال گذشته انداخت.

قوت و ضعف‌های طرح جامع

مهندس علی قائدی
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن
عموما در کشورهای مختلف به منظور ارزیابی دقیق و اتخاذ برنامه‌ها و سیاست‌های همه‌جانبه، با توجه به اسناد فرادستی از جمله قانون اساسی و طرح‌های آمایش سرزمینی و قوانین و مقررات حاکم بر هر بخش و همچنین تجربیات به‌دست آمده طی سالیان متمادی، طرح جامع در بخش‌های اقتصادی به عنوان نقشه راه تدوین می‌شود. 
بر این اساس در بخش مسکن ایران، اولین طرح جامع مسکن در سال 1384، شامل 9 محور و 55 برنامه تدوین شد که این طرح به صورت همه‌جانبه اجرایی نشد و اجرای آن به برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین آن هم در سطحی بسیار گسترده‌تر از میزان پیش‌بینی شده در طرح جامع، محدود شد. به هر حال وزارت راه‌و‌شهرسازی در دولت جدید با توجه به تغییر و تحولات روی داده در بخش اقتصاد کلان و اقتصاد خرد خانوار طی سال‌های اخیر و همچنین تحولات جمعیتی و در نهایت وضعیت نامطلوب بخش مسکن از جمله بالا بودن شاخص دسترسی به مسکن در کشور نسبت به بسیاری از کشورها، با تکیه بر تجارب برنامه‌های گذشته، اقدام به به‌روزرسانی طرح جامع مسکن مورد اشاره در 7 محور مشتمل بر برنامه‌های نهادسازی و برنامه‌های عملیاتی کرد که برخی از ویژگی‌ها و چالش‌های کلان اجرایی طرح به روزآوری شده، به شرح زیر است:

۶ روش خرید خانه با وام های بانکی

^{دوباره بحث وام های مسکن داغ شده است. در همین اردیبهشت ماه بحث لیزینگ ها مطرح شده است. بانک مرکزی بعد از دو سال کلنجار رفتن با وزارت راه و شهرسازی با کلیات فعالیت دوباره لیزینگ ها در حوزه خرید مسکن موافقت کرده و قرار است تا چند روز آینده جزییات بیشتری از این روش خرید خانه منتشر شود.}

^{در همین روزها بانک مرکزی با کلیات تصویب وام ۶۰ میلیون تومانی هم موافقت کرده است؛ وامی که در صورت تصویب می تواند مقداری به بازار مسکن کشور رونق ببخشد.}

 

^{اما همه راه ها این نیست. زوج های جوان می توانند تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی خرید مسکن زوج های جوان را به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند که برای خرید مسکن در ابتدای مسیر زندگی راه نمی گوییم آسان ولی خیلی هم سخت نیست. برای این کار باید ماهانه یک میلیون توماخن قسط بدهید.}

 

^{راه دیگر، دریافت وام ۳۵ میلیون تومانی به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله است که مرسوم ترین روش دریافت وام مسکن است. اخیرا پنج میلیون تومان هم به تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی صاحبان مسکن مهر اضافه شده است. تازه می توانید از بانک های خصوصی و دولتی هم وام خرید مسکن بگیرید. اما این بدترین راه ممکن است. هم سودشان بالاست، هم بسیاری از آنها تسهیلات «سررسیدی» است؛ یعنی سر یک یا دو سال باید کل مبلغ وام را تسویه کنید.}

وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: ریشه گرانی مسکن چیست؟/پوپولیسم شهرهای ایران را دچار بحران کرد

 

^{عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی اعتقاد دارد که سوداگری زمین ریشه گرانی مسکن است.}

 

^{وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه همه فسادها در پنهان کردن اطلاعات و یا وارونه جلوه دادن آن اتفاق می افتد، بیان داشت: سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن زیاد است که ریشه این مساله در سوداگری زمین است و 35 سال است که گفته می‌شود قیمت زمین باید از مسکن حذف کاهش یابد.}

^{بر اساس اعلام روابط عمومی وزارت راه و شهرسازی عباس آخوندی در شانزدهمین نشست شورای هماهنگی روسای مراکز روابط عمومی و اطلاع‌رسانی وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های اجرایی اظهار داشت: 35 سال است که گفته می‌شود قیمت زمین را از مسکن حذف کنیم زیرا که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن زیاد است؛ اما ریشه این مساله سوداگری است و اگر کاربری زمین قابل داو ستد نباشد ارزش آن نیز ثابت باقی می ماند و این تغییر کاربری‌ها، سوداگری است و اگر دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات باشد این مسأله رخ نمی‌دهد.}

^{وزیر راه و شهرسازی با تشریح اهمیت دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات وذکر نمونه‌ای در حوزه شهرسازی اشاره کرد و گفت: این سیستم پوپولیسم (عَوام‌گرایی) تمام شهرهای ایران را دچار بحران کرده است به عنوان نمونه تهران یک هفته هوای سالم در طول سال دارد و این خود به خود اتفاق نیفتاده است بلکه نتیجه بی انضباطی شهری است که شهر را غیر قابل سکونت کرده است.}

اثر کاهش نرخ سود بر بخش مسکن

حامد مظاهریان
در ادبیات کلان اقتصادی نرخ سود بانکی به‌عنوان یکی از ابزارهای نظام پولی در راستای تحقق اهداف کلان اقتصادی مشتمل بر کنترل تورم و رشد اقتصادی به حساب می‌آید. این متغیر می‌تواند مستقیما توسط مقام پولی یا غیرمستقیم و از طریق تحولات بازار پول به ایفای نقش بپردازد. با توجه به تورم 7/ 34 درصدی سال 1392، سیاست افزایش نرخ سود بانکی توسط بانک مرکزی اتخاذ شد با این رویکرد که بخشی از نقدینگی قابل ملاحظه در گردش اقتصاد را از سایر بازارها جمع و آثار تخریبی آن را بر بازار تمامی دارایی‌ها، کنترل کند. 
با توجه به کاهش نرخ تورم به 6/ 15 درصد در سال 1393 و انتظار تداوم این حرکت در سال‌جاری، اکنون مقام پولی با هدف بهبود رشد اقتصادی و استمرار کاهش تورم، سیاست کاهش نرخ سود بانکی را مورد توجه قرار داده است.
 از دیدگاه تولیدی، نرخ سود بانکی یکی از اقلام هزینه‌های تولید است که با کاهش آن قیمت تمام شده محصول کاهش می‌یابد و از این طریق منجر به کاهش نرخ تورم می‌شود. از سوی دیگر در دیدگاه نظری با کاهش نرخ سود بانکی، تقاضا برای اخذ تسهیلات به‌منظور افزایش سرمایه‌گذاری افزایش یافته و از این نظر منجر به افزایش رشد اقتصادی نیز خواهد شد. تقاضا برای افزایش سرمایه‌گذاری در چنین شرایطی به معنای کاهش تمایلات عمومی برای حفظ سپرده‌های بانکی و کاهش جذابیت سپرده‌پذیری بانک‌ها خواهد بود. 
اما اینکه خروج سپرده‌ها از بانک‌ها به افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه رشد اقتصادی منجر شود بستگی به حساسیت سرمایه‌گذاری نسبت به نرخ سود بانکی در هر کشور دارد. براساس تجربیات گذشته، در فضای اقتصادی ایران حساسیت سرمایه‌گذاری نسبت به نرخ سود بانکی پایین است؛ بنابراین تنها با کاهش نرخ سود بانکی نمی‌توان انتظار افزایش حجم سرمایه‌گذاری در کشور را داشت بلکه باید فضای ایمن و قابل اتکایی برای دوره بلندمدت در اقتصاد کشور نیز ایجاد کرد. 

قیمت آپارتمان در منطقه مرکزی تهران

 

 

<sup>طبق آخرین قیمت‌های خرید و فروش شده طی 3 هفته اخیر در بازار مسکن منطقه 6 تهران، بیشتر معاملات به واحدهای مسکونی چند سال ساخت و حتی به املاک کلنگی مربوط می‌شود.

این موضوع نشان می‌دهد که قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن با واحدهای نوساز و چند سال ساخت فاصله دارد و همین مساله باعث شده تا ملک‌هایی که از عمربنای کلنگی بهره‌مند هستند بیشتر مورد استقبال خریداران قرار بگیرند.

از سوی دیگر در بین واحدهای فروخته شده از ابتدای ماه جاری تا به امروز ، اغلب واحدها از متراژ متوسط برخوردار بوده‌اند البته همان‌طور که اشاره شد این واحدهای متراژ متوسط، نوساز یا تازه‌ساز نیستند.

خصوصیات معاملات مسکن چند روز اخیر  و همچنین جزئیات واحدهای فروخته شده در منطقه6 به‌عنوان منطقه مرکزی تهران، براساس اطلاعات درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران در چند روز گذشته، به این شرح است:

فروشنده‌ای ملک مسکونی 150 متری خود را در خیابان قنبری واقع در خیابان یوسف‌آباد با قیمت قطعی متری 5 میلیون و 126 هزار تومان به خریدار واگذار کرده است. قدمت این ملک 44 سال است.

همچنین در خیابان فاطمی، ملکی به متراژ 150 متر مربع ، 47 سال ساخت متری 8 میلیون و 466 هزار تومان به متقاضی عرضه شده است.</sup>

وام هست، خانه‌ساز نیست!

 

^{در شرایطی که به نظر می‌رسد با فراهم شدن مقدمات لازم و البته صدور دستورات لازم از سوی بانک مرکزی، در بهار امسال وام‌ها بار دیگر به عاملی تاثیرگذار در بازار مسکن تبدیل خواهند شد، اما بازار با چالشی جدید روبه روست که شاید تمام برنامه ریزیها برای بازگرداندن رونق را تحت الشعاع خود قرار دهد.}

^{در چند گزارش اخیر مرکز آمار ایران، به مسئله‌ای اشاره شده که هرچند در ابتدا جزو طبیعت فصلی بازار طبقه بندی می‌شد اما به دلیل تدوام در آن برای چند فصل متوالی، این بار زنگ خطر را برای فعالان بازار مسکن به صدا درآورده است.}

^{اگر زمانی یکی از مشکلات بازار مسکن در ایران رشد بی حساب ساخت و سازها در کلان شهرها به حساب می آمد و بسیاری از جمله وزیر راه و شهرسازی ادامه یافتن فروش تراکم و رشد ساخت و سازها را بر هم زننده هویت شهری و عاملی خطرناک تلقی می‌کردنند اما امروز این کلاف سردرگم از جایی دیگر به نقطه خطر رسیده و آن کاهش قابل توجه آمار صدور پروانه ساخت در تهران و به دنبال آن کاهش خانه‌های نوساز در پایتخت است.}

^{این کاهش ساخت و سازها هرچند تا رسیدن به نقطه بحران فاصله زیادی دارد اما می‌تواند نظم بازار را برای اجرای طرح‌های اقتصادی مدنظر وزارت راه و شهرسازی دشوار کند.}

مسکن درسالی که گذشت

 

^{سال گذشته بازار مسکن با ادامه رکود و کاهش ساخت وساز روبرو بود و افتتاح صندوق زمین و ساختمان، بهره برداری از ۱۱۷۰ واحد مسکن ویژه و تفاهم نام با خیرین مسکن ساز از دیگر اتفاقات این حوزه بود.}

^{سال گذشته بازار مسکن همچنان با رکود عمیقی روبرو بود و این رکود بر ساخت و ساز و معاملات مسکن اثر زیادی داشت، هرچند که در نیمه دوم سال گذشته نسبت معاملات افزایش پیدا کرد اما همچنان سرمایه گذاران نسبت به ساخت و ساز رغبتی نشان ندادند بنابراین سال جدید با کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن روبرو خواهد بود.}

^{همچنین افزایش چند برابری قیمت مسکن در سال ۹۱ موجب شده که علیرغم رکود، بازهم قیمت‌ها بالاتر از قدرت خرید خانوارها باشد که همین موضوع موجب کاهش تقاضا در بازار شده است. در واقع مسکن با جهش های قیمتی که در سال های گذشته تجربه کرد، از توان مالی بخش زیادی از خانوارها بالاتر است.}

^{افتتاح صندوق زمین و ساختمان}

^{صندوق زمین و ساختمان که با حضور عباس آخوندی در سازمان بورس به افتتاح رسید یکی از ابزارها برای تنوع در بازار سرمایه به شمار می‌رود. نکته مهم در ایجاد این صندوق ایجاد زنجیره کامل از زمین تا بهره برداری و اجاره داری است. کنترل جریان مالی از طریق سیستم‌هایی مانند صندوق زمین و ساختمان و اوراق مبتنی بر دارایی می‌تواند گردش مالی کشور را افزایش دهد بدون اینکه پایه پولی کشور تغییر داده شود که یک راهکار موثر و مناسب برای خروج از رکود غیرتورمی است.}

پیش‌بینی آخوندی از گرانی مسکن

 

^{وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تورم مسکن در سال ۹۴ بیش از تورم سالانه نخواهد بود، گفت: اولین اقدام در سال ۹۴ این است که سوداگری را از بخش مسکن خارج کنیم، چراکه بسیاری از مردم قربانی دلالی می‌شوند.}

<sup>عباس آخوندی با حضور در برنامه اقتصاد ایران، ویژه نوروز، با اشاره به دغدغه مردم در حوزه مسکن و چشم‌انداز وضعیت مسکن در سال ۹۴ گفت: در سال جاری دو اتفاق در حوزه مسکن باید در کشور رخ دهد که البته بخش عمده‌ای از برنامه‌ریزی آن در سال ۹۳ انجام شده است.

وزیر راه و شهرسازی، با بیان اینکه اولین اقدام این است که باید بتوانیم سوداگری را از بخش مسکن خارج کنیم، گفت: بسیاری از مردم قربانی فعل و انفعالات سوداگری بخش مسکن می‌شوند و مشاهده می‌کنند قیمت مسکن طی یک سال ۴۰، ۵۰ و بعضا تا ۶۰ درصد افزایش می‌یابد؛ البته ممکن است این افزایش قابل توجه برای مالک بسیار خوشحال کننده باشد اما برای خریدار یا مالکانی که در نظر دارند ملک خود را تبدیل به احسن کنند این افزایش قیمت خوشایند نیست.</sup>

جایگاه بازار مسکن در اقتصاد سال 94/ مسکن وارد فاز رونق می‌شود؟

 ^{این روزها در حالی سال 94 آغاز می شود که امیدها برای به سرانجام رسیدن مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1 + 5 پررنگ‌تر از هفته‌های گذشته شده است. اقتصاد ایران در حالی پای به سال 94 می‌گذارد که شدیدا تحت‌تاثیر کاهش قیمت نفت و مذاکرات هسته‌ای است.}

^{برخی کارشناسان بر این عقیده‌اند که نیمه نخست سال 94، سخت و پرفشار خواهد بود؛ چراکه با شرایط انقباضی بودجه و ادامه مذاکرات تا تیرماه، اقتصاد مسیر روشنی را طی این مدت در پیش رو نخواهد داشت.}

^{رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت‌وساز، اشاره به نااطمینانی بخش خصوصی برای مشارکت در رونق بخشیدن به این بازار دارد. بازار مسکن با چالش بزرگ کمبود سرمایه مواجه است. از طرفی نیز، کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز باعث شده، بازار با کمبود تقاضا موثر همراه باشد.}

^{به این ترتیب باز گرداندن روزهای پررونق به بازار مسکن را تصویب کرد تا به این ترتیب، انگیزه و منابع لازم برای استقبال بخش خصوصی برای ورود به بازار مسکن ایجاد شود، اما نارسایی بازار مسکن کشور در تامین مالی، موفقیت برنامه دولت برای رونق بخشیدن به این بازار را با تردید همراه کرده است. بازار مسکن ایران تمام ویژگی‌های یک بازار دارایی در یک کشور نفتی با تورم بالا را داراست. نفتی بودن بازار مسکن ایران به این معناست که این بازار به صورت کلی با شوک‌هایی که درآمد نفت به اقتصاد کشور وارد می‌کند، دچار شوک می‌شود و جهش می‌کند.}

چشم‌انداز بازار مسکن؛ بیم‌ها و امیدها

دکترعلی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار دانشگاه بوعلی سینا 
گروهی در انتظار احیای بازار مسکن هستند تا با تاخیر در فروش واحد مسکونی درآمد و منفعت سرمایه کسب کنند. لزوما آنها سازندگان پرتلاش و حرفه‌ای بخش مسکن نیستند، زیرا ممکن است توان خواب سرمایه را نداشته یا اینکه اعتقادی به این رفتار نداشته باشند و تنها به سود منصفانه قانع باشند و با فروش واحد مسکونی نوساز، سرمایه و عوامل تولید خود را مجددا در پروژه دیگری به‌کار گیرند. 
تجارب و تحلیل‌های گذشته نشان داده است، سهم واحدهای مسکونی غیر نوساز در معاملات مسکن در دوره‌های شوک مسکن افزایش می‌یابد و می‌تواند بخش قابل توجهی از این معاملات را به سوداگرانی که از آشفتگی بازار مسکن سود می‌برند نسبت داد. این رفتار سوداگران که آب را به شدت گل آلود می‌کنند و از آن سود می‌برند اختلال قابل توجهی در بازار مسکن و کل اقتصاد کشور ایجاد می‌کند. در مقابل تعداد قابل‌توجهی از سازندگان مسکن از شرایط بی‌ثباتی بازار مسکن رنج می‌برند و با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند. عدم امکان فروش باعث می‌شود آنها قادر به ایفای تعهدات نباشند و همچنین خواب سرمایه موجب افزایش هزینه‌ها و کاهش سود می‌شود. علاوه‌بر آن، بی‌ثباتی بازار موجب خروج سازندگان خرد یا تولیدکنندگان با سرمایه محدود از صنعت ساخت و ساز خواهد شد. یقینا بی‌ثباتی بازار مسکن ریسک قابل‌توجهی برای سازندگان و دست‌اندرکاران ساخت و ساز مسکن به همراه دارد که انعکاس این بی‌اطمینانی در بازار بالا بودن سطح سود مورد انتظار است که موجب کاهش رفاه خانوارها خواهد شد. 

رشد 60 درصدی معاملات مسکن

 

^{معاملات خرید و فروش مسکن در 9 ماهه منتهی به آذر ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 60 درصد رشد داشته است.}

 نگاهی به روند بازار مسکن طی سه فصل پایانی سال گذشته و سه فصل نخست سال جاری حاکی از تداوم ثبات نسبی در این بازار است به گونه ای که نوسان معناداری در این حوزه مشاهده نمی‌شود.

بررسی متوسط قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران نشان از رشد 4.3 درصدی در 9 ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد.

همچنین در مقایسه روند متوسط قیمت مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات عمومی در یک سال منتهی به آذر ماه سال جاری، شاهد هم سویی این دو شاخص و روند کاهشی تغییرات آن ها بوده ایم. هر چند نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی دراین مدت بوده است.

با این حال براساس اطلاعات استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک، تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در 9 ماهه منتهی به آذر ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 60 درصد رشد داشته است.

روند صدور پروانه‌های ساختمانی در 9 ماهه نخست سال جاری نیز حاکی از افت این شاخص نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.

اجاره بهای مسکن نوسان نداشته است

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، در سه ماهه سوم سال جاری همانند شش ماهه نخست آن، متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران با نوسان قابل ملاحظه روبرو نبوده و شاهد ثبات نسبی در این بازار بوده‌ایم.

لازم به ذکر است که در سال جاری با توجه به کاهش تورم عمومی و همچنین ثبات نسبی در قیمت مسکن (به عنوان دو عامل اصلی تاثیرگذار بر قیمت مسکن)، التهاب در این حوزه اندک بوده است.

در این راستا براساس اطلاعات استخراج شده متوسط اجاره بهای یک متر مربع مسکن در شهر تهران در پاییز 1393 معادل 210 هزار ریال برای یک متر مربع بوده است، این درحالی است که به طور طبیعی دامنه اجاره بها در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است.

«پایداری» نوع سوم در بازار ملک

 

^{داده‌های گزارش‌های پیشین و جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط ارزش زمین قابل ساخت‌وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعی حدود 6 میلیون تومان در اوایل پارسال، هم‌اکنون به سطح متری 4میلیون و 400 هزار تومان برگشته است.}

زمین از ابتدای تابستان سال گذشته تا پایان تابستان امسال حدود 30درصد ارزان شد طوری که میانگین قیمت در این فاصله، شیب یکدست منفی را طی کرد و در انتهای تابستان93 به سطح 4 میلیون و 200 هزار تومان رسید.
اما در پاییز93، قیمت زمین با نوسان جزئی 1/ 1درصد نسبت به مدت مشابه سال92، عملا از سرازیری ماه‌های قبل خارج شد و پس از 5 فصل، بدون تغییر ثابت ماند. این در حالی است که دست‌کم از پاییز92 به بعد، ارزش زمین‌های مسکونی تهران در هر فصل بین 10 تا 13درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش یافته بود.
هم‌اکنون بررسی‌های کارشناسی درباره آنچه باعث از حرکت ایستادن موتور تخلیه حباب در بازار زمین شده، بر دو فاکتور اثرگذار تاکید دارد. فاکتور اول به حذف شکاف بزرگ 24ماهه بین بازار مسکن و بازار زمین برمی‌گردد. صعود قیمت زمین در تهران از پاییز سال91 با فاصله زیادی از قیمت مسکن، تشدید شد طوری‌که ارزش معاملاتی آپارتمان‌ها که تا پیش از دهه80 همواره از ارزش زمین بالاتر بود در اوایل سال92، تحت‌تاثیر جهش زمین، در پایین‌ترین سطح –در مقایسه با قیمت زمین- قرار گرفت.

معامله ملک در ایران ارزان‌تر از 83 کشور

 

^{کل هزینه خرید و فروش ملک در ایران معادل 9 درصد قیمت همان ملک برآورد شده که بر اساس آن ایران از این نظر بین 138 کشور در رتبه 84 قرار گرفته است.}

آمارهای منتشر شده از سوی موسسه بین المللی گلوبال پراپرتی نشان می دهد هزینه های خرید و فروش ملک در ایران کمتر از 83 کشور دنیاست.

کل هزینه های خرید و فروش ملک در ایران معادل 9 درصد قیمت آن ملک است. ایران از این نظر بین 138 کشور و به همراه کشورهای سنت مارین و آروبا در رتبه 84 قرار گرفته است.

هزینه خرید و فروش ملک در ایران کمتر از کشورهایی مثل روسیه، فرانسه، ژاپن، آلمان، هند و بیشتر از کشورهایی مثل ترکیه، انگلیس، چین، امارات و بحرین است.

در سطح جهان، بالاترین هزینه نقل و انتقال ملک مربوط به گرانادا هست به طوری که خرید و فروش ملک در این کشور معادل 37.5 درصد قیمت آن ملک هزینه در بردارد. هنگ کنگ با هزینه 34.11 درصدی و برمودا با هزینه 31 درصدی به ترتیب در رتبه های بعدی از این نظر قرار دارند.

مسکن در هند

^{هند با رشد اقتصادی حدود ۹ درصد طی چندسال اخیر یکی از پررونق‌ترین اقتصادهای جهان محسوب می‌شود و در این میان بخش مسکن و املاک از جذابیت‌خاصی برای سرمایه‌گذاری خارجی و نیز داخلی برخوردار است. این روند باعث رونق بازار مسکن هند شده است. دولت هند برای رفع موانع اقتصادی تسهیلاتی را برای فعالان بخش صنعت و خدمات در نظر گرفته است. بخش مسکن هند طی سه سال اخیر شدیداً مورد توجه دولت قرار گرفته است. متعاقب تدوین «سیاست ملی مسکن» در سال ۱۹۹۸، دولت تدابیر خاصی را در زمینه‌های مالی و قانونی برای تحقق هدف «خانه برای همه» اتخاذ کرده است اما موانع متعددی در پیش روی اجرای این برنامه قرار دارد. واقعیت این است که هنوز ساخت مسکن در این کشور شکل انبوه و برنامه‌ریزی شده پیدا نکرده است و تا زمانی که مسکن ارزان و انبوه تولید نشود، بخش مسکن نمی‌تواند مکمل رشد اقتصادی باشد.}

^{هنگامی که به بخش مسکن توجه می‌شود، بسیاری از بخش‌های وابسته نیز رونق پیدا می‌کنند و اهداف دولت در زمینهء ایجاد اشتغال، رشد درآمدها و بهبود وضعیت اجتماعی تحقق می‌یابد. این وضعیت نیز به نوبهء خود زمینه را برای اجرای پروژه‌های توسعه‌ای جدید فراهم می‌کند. بخش عمده جمعیت هند یعنی ۷۰ درصد در روستاها زندگی می‌کنند در نتیجه توجه دولت باید به تامین مسکن این جمعیت عظیم و کم‌درآمد باشد تا از طریق بهبود وضعیت آنها کل اقتصاد رونق یابد. کارشناسان معتقدند اگر دولت مایل است ساخت و ساز انبوه مسکن در این کشور رونق یابد باید وام‌های انبوه‌سازان را معاف از مالیات و نیز بهره اعطا کند. هم‌اکنون برنامه‌های توسعهء مسکن بیش‌تر در مورد شهرها تدوین شده درحالی که کمبود بیش‌تر در مناطق روستایی مشاهده می‌شود. طبق برنامهء توسعهء مسکن روستایی طی سه سال اخیر ۶/۷ میلیون واحد مسکونی در مناطق روستایی ساخته شده و صدها هزار خانه مقاوم‌سازی شده است.}

پیش بینی بازار مسکن در زمستان

 

^{_{فعالان بازار مسکن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پیش‌فرض روبه‌رو هستند؛ گروهی معتقدند باز هم قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند و گروه دیگر احتمال افزایش بیشتر قیمت را مطرح می‌کنند. در این میان، بررسی‌های کارشناسی و پیش‌بینی‌هایی که با لحاظ همه پارامترهای موثر بر بازار و همچنین تجربه دوره‌های مشابه سال‌های گذشته، انجام شده است نشان می‌دهد: در فصل جاری آنچه بیش‌از همه گزینه‌ها، به‌عنوان سناریوی غالب می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد «حرکت آهسته تورم مسکن در کانال پایین‌تر از تورم عمومی» است.
کارشناسان درباره این سناریو معتقدند: همه ساله در فصل پایانی سال، حجم خرید و فروش‌های مصرفی در بازار مسکن افزایش نسبی پیدا می‌کند و در یکی دو سال اخیر حتی بازار شاهد رکوردزنی بیشترین معاملات در بهمن‌ماه بوده است. به‌عنوان مثال در بهمن سال91، حجم خرید مسکن به 27هزار فقره رسید در حالی که در سایر ماه‌های آن سال بین 17هزار تا حداکثر 24 هزار فقره مبایعه‌نامه در تهران تنظیم شده بود. در بهمن سال92 نیز حجم خرید مسکن رتبه دوم بیشترین معاملات ماهانه بعد از اردیبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراین، انتظار می‌رود در دو ماه پیش‌رو، اقبال به خرید بیشتر شود. در چنین فضایی، اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، اما چون تورم عمومی کماکان تحت‌ کنترل دولت و بانک‌مرکزی خواهد بود و از همه مهم‌تر، قیمت مسکن همچنان در وضعیت تخلیه حباب به سر می‌برد، در نتیجه امکان افزایش قابل ملاحظه قیمت در ماه‌های آتی قابل انتظار نیست.}}

بررسی قیمت مسکن در کشورهای مختلف

براساس گزارش منتشر‌شده اکونومیست، قیمت مسکن در 18 کشور از 23 کشور مورد بررسی، نسبت به 12 سال گذشته با افزایش روبه‌رو بوده‌است. قیمت مسکن درآمریکا ۲۴ درصد از مارس ۲۰۱۲ افزایش یافته؛ اما هنوز ۲۰ درصد پایین‌تر از اوج خود، یعنی در آوریل سال ۲۰۰۶ مانده‌است.
در انگلیس قیمت‌ها با سریع‌ترین نرخ خود در سه سال گذشته در ماه اکتبر افزایش یافته‌اند که این امر در راستای دامن زدن به حباب مسکن در این کشور بوده‌است. شکاف اقتصادی موجود در جنوب و شمال منطقه یورو، هنوز نیز ادامه‌دارد. قیمت‌ها هنوز در بخش جنوبی منطقه یورو که بدهی زیادی دارد، در حال کاهش است. قیمت مسکن در آلمان با سریع‌ترین نرخ پس از اتحاد مجدد این کشور در حال افزایش می‌باشد، اگرچه هنوز هم قیمت مسکن در برابر اجاره و درآمد ناچیز و کم ارزش می‌باشد.
وضعیت مسکن در چین به صورتی درآمده که ترس از رشد حباب مسکن در چین افزایش یافته‌است.
در این کشور قیمت‌ها، براساس شاخص اکونومیست، نزدیک به ۸.۷ درصد در سال، تا نوامبر ۲۰۱۳ افزایش داشته‌اند که این اطلاعات بر اساس آمارگیری رسمی از ۷۰ شهر چین به‌دست آمده‌است.

آمار کوتاه اقتصادی ایران (دوشنبه, ۱۷ آذر ۱۳۹۳)

 

• ^{5200درصد؛ رشد قیمت دلار در 30سال}

• ^{8برابر؛ افزایش ارزش بازار سرمایه در 8سال}

• ^{18میلیارد دلار؛ ترازبازرگانی منفی در10ماه}

• ^{10درصد؛ مالیات‌ارزش‌افزوده در لایحه‌بودجه94}

• ^{120درصد؛ افزایش درآمد دولت از گمرک}

• ^{6 درصد؛ رشد سرمایه‌گذاری بخش مسکن}

• ^{7155 واحد؛ افت شاخص از ابتدای سال}

• ^{1000تومان ؛ قیمت بنزین در سال 94}

• ^{650 هزارمیلیاردتومان؛ نقدینگی در کشور}

مسکن در رکود مطلق/ خانه نه گران می شود نه مشتری پیدا می کند

 ^{بررسی های میدانی  نشان می دهد بازار در رکود مطلق قرار دارد. براین اساس به گفته برخی مشاوران املاک تعداد، تماس های تلفنی برای اجاره خانه به ازای هر کادر آگهی در روزنامه ها به سه تماس کاهش یافته است. یکی از مشاوران املاک می گوید:« برای هر کادر آگهی اجاره خانه متوسط سه تماس داریم که هر سه تماس هم یا از همکاران خودمان هستند یا اینکه قصد دارند برای سایت ها آگهی را فایل کنند.» یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک نیز می گوید:« بازار در رکود مطلق است. دو سال قبل که روند افزایش قیمت ها آغاز شد، برخی از مردم نگران شدند که دیگر نتوانند خانه دار شوند و بنابراین به هر زحمتی بود اقدام به خرید می کردند ولی در حال حاضر این گروه هم در بازار حضور جدی ندارند.» به باور تحلیلگران بازار وضعیت بازار مسکن طی ماه های آینده و حداقل تا فصل بهار به همین شکل باقی می ماند چراکه هنوز نشانه های رونق در بازار دیده نشده است.}

تخلف جدید در طرح مسکن مهر/ تحویل ناقص و شبانه مسکن!

ورود تعاونی‌های مسکن به طرح مهر از همان ابتدا حاشیه‌هایی راه به همراه داشت که مهم‌ترین آن واکنش منفی انبوه‌سازان به اقدام دولت وقت در سپردن ساخت و ساز پروژه‌های مسکن مهر به تعاونی‌ها بود.

گرچه حضور تعاونی‌ها باعث کاهش قیمت‌تمام شده ساخت مسکن مهر شد و رکورد ۲۳۰ هزار تومان برای احداث یک مترمربع به ثبت رسید، اما در چند سال اخیر دیگر خبری از دستاوردهای تعاونی‌ها نیست.

در عوض گرفتاری‌هایی که برخی تعاونی‌های مسکن برای مردم و دولت به‌وجود آورده‌اند تقریبا تمام اقدامات مثبت گذشته آنها را تحت‌الشعاع قرار داده است. یکی از این مشکلات مربوط به تحویل واحدهای مسکن مهر بدون امکانات به مردم در دولت یازدهم بوده است.

مسئله‌ای که قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر چندی پیش در رابطه با آن به تسنیم گفته بود:‌متاسفانه برخی تعاونی‌ها با تحویل مسکن بدون امکانات برای دولت و مردم مشکل ایجاد کرده‌اند.

مهرآبادی یادآور شد: متاسفانه تعاونی‌های مسکن در برخی جاها حرف گوش نمی‌دهند و با فشار اعضا واحدهای بدون امکانات را تحویل می‌دهند و برای دولت و مردم مشکل ایجاد کرده‌اند.

این در حالی است که برخی تعاونی‌های مسکن پا را فراتر گذاشته و اقدام به تحویل شبانه واحدهای مسکن مهر به اعضای خود کرده‌اند، آن هم بدون این‌که این واحدها مراحل مربوط به فروش اقساطی را طی کرده باشند.