گره کور مسکن مهر چگونه باز می شود؟
از زمانی که دولت نهم عملیات برنامه ریزی و اجرای مسکن مهر را کلید زد، خانوارهای بسیاری با هدف خانه دار شدن آن هم از نوع ارزان قیمت دولتی، ثبت نام کردند تا با آورده حداقلی بتوانند در شهرهای جدید یا محدوده هایی که دولت برای ساخت واحدهای مسکن مهر تعیین کرده بود، مالک یک آپارتمان مسکونی شوند.
فارغ از اینکه پس از گذشت هشت سال از عمر دولت قبل، هم اکنون دولت یازدهم با چه مسائلی دربرابر واحدهای باقی مانده از مسکن مهر مواجه است، مساله تامین مالی هم اکنون مهم ترین گره کوری است که فراروی تکمیل واحدهای باقی مانده قرار دارد.
آن طور که مسوولان مسکن مهر می گویند: در حال حاضر واحدهای باقی مانده برای تکمیل و افتتاح نیازمند منابع مالی جدید یا تعریف خط اعتباری تازه از سوی بانک مرکزی است.چراکه خط اعتباری ۵۰ هزار میلیاردی مسکن مهر که از ابتدا برای تامین مالی این پروژه از سوی بانک مرکزی در نظر گرفته شده بود، هم اکنون به اتمام رسیده و پیمانکاران با توجه به افزایش هزینه های ساخت، با مانع بزرگی به نام کمبود پول برای ادامه فرآیند ساخت مواجهند.
این در حالی است که با اتمام خط اعتباری مسکن مهر و مواجه شدن پروژه ها با مشکل تامین مالی، وزارت راه و شهرسازی طی ماه های اخیر درخواست خط اعتباری جدید را به بانک مرکزی ارائه کرده است که تاکنون پاسخ مثبتی از سوی این بانک برای درخواست افزایش تسهیلات مسکن مهر از ۲۵ به ۳۰ میلیون تومان، به مسوولان مسکن اعلام نشده است.از سوی دیگر، هر چند مسوولان مسکن به دنبال افزایش رقم تسهیلات برای اتمام واحدهای باقی مانده هستند اما مشکل دومی که در این زمینه مورد تاکید آنان قرار دارد، تاخیر در پرداخت آورده متقاضیان است.
پول مردم عقب تر از مسکن مهر
به گفته محسن نریمان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، هم اکنون واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید بیش از ۷۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند. این در حالی است که آورده متقاضیان برای این واحدها متناسب با پیشرفت ۵۰ تا ۶۰ درصد است.
وی با بیان اینکه هم اکنون تاخیر آورده متقاضیان برای تکمیل واحدهای مسکن مهر از اصلی ترین مشکلات تامین مالی در شهرهای جدید است، گفت: فاصله موجود بین تامین آورده متقاضیان و پیشرفت فیزیکی پروژه ها تاکنون از محل اعتبارات داخلی شرکت عمران در شهرهای جدید یا بدهی به پیمانکاران پر شده است؛ اما در مقطع زمانی فعلی اگر مردم خواهان تحویل هر چه زودتر واحدهایشان هستند باید نسبت به تکمیل آورده سرعت بیشتری داشته باشند.
مساله اصلی تامین مالی مسکن مهر
در رابطه با آنچه دولت در تامین مالی مسکن مهر با آن مواجه است و تلاش هایی که هم اکنون برای افزایش تسهیلات در قالب خط اعتباری بانک مرکزی، صورت می دهد، چند نکته اساسی وجود دارد.
اولین نکته اینکه، دولت در تلاش است خط اعتباری جدیدی، علاوه بر خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی قبلی، برای مسکن مهر تعریف و از بانک مرکزی دریافت کند. با این مکانیزم که وام مسکن مهر از ۲۵ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان افزایش یابد و در واقع کل اقساط تسهیلات مسکن مهر در یک دوره ۲۰ ساله به سیستم بانکی کشور بر گردد.
نکته دوم اینکه، اگرچه هم اکنون پرداخت مردم به عنوان آورده متقاضی برای تکمیل واحدهای باقی مانده، با پیشرفت فیزیکی واحدها همخوانی ندارد و در واقع یکی از اصلی ترین عوامل تاخیر در تحویل واحدها، بی پولی متقاضیان و ناتوانی آنان برای تامین بخش آخر آورده است، اما هریک از این متقاضیان که تقریبا تمامی آنان هم اکنون در واحد دیگری مستاجر هستند، ذخیره اندکی به عنوان مبلغ ودیعه دست موجر دارند که با آماده شدن واحد و تحویل به متقاضی، همزمان با تخلیه واحد استیجاری، از جانب موجر به مستاجر برگردانده می شود.
بنابراین در حال حاضر متقاضیانی که قادر به تامین آخرین مرحله آورده نقدی نیستند، پول بالقوه ای دارند که این پول با تخلیه واحد استیجاری، به حالت بالفعل درمی آید.
اما مشکل فعلی این است که تا واحدها تکمیل نشده و متقاضی در واحد خود ساکن نشده است این پول در اختیار وی قرار نمی گیرد تا بتواند آخرین مرحله آورده نقدی را پرداخت کند.با در نظر گرفتن این دو نکته، کارشناسان و صاحب نظران مسکن معتقدند: دولت در تلاش برای افزایش تسهیلات مسکن مهر از محل خط اعتباری بانک مرکزی و با همان چارچوبی که برای شیوه بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر هم اکنون وجود دارد بازپرداخت اقساط در یک دوره ۲۰ ساله دچار یک اشتباه استراتژیک می شود.به اعتقاد آنان بانک مرکزی هرگز تن به این خواسته مسوولان نمی دهد مگر آنکه راه حل دیگری برای نحوه بازپرداخت خط اعتباری جدید پیشنهاد شود.
از سوی دیگر، متقاضیان مسکن مهر که هم اکنون به علت مستاجر بودن قادر به هزینه کردن تتمه دارایی خود برای تکمیل واحدها نیستند عملا تا زمانی که واحد را تحویل نگیرند نمی توانند آخرین سهم خود را برای تحویل واحد به دولت پرداخت کنند.
۵ میلیون سرمایه در گردش برای هر واحد
هم اکنون حدود ۷۰۰ هزار واحد باقی مانده مسکن مهر هر کدام به طور متوسط به ۵ میلیون تومان پول برای تکمیل و تحویل نیاز دارند که سرجمع دولت برای افتتاح این واحدها با کمبود ۳۵۰۰ هزار میلیارد تومان مواجه است.رقم ۵ میلیونی مورد نیاز برای هر خانوار رقمی است که هر کدام از این متقاضیان به راحتی پس از دریافت واحد و خروج از واحد استیجاری، از محل مبلغ ودیعه ای که از سوی موجر به آنها بازگشت داده می شود قابل تامین است.
برای حل این مشکل و با توجه به نکاتی که گفته شد، راه حل پیشنهادی کارشناسان مسکن به مسوولان این است که از بانک مرکزی درخواست کنند خط اعتباری ۳۵۰۰ میلیاردی با مدت زمان بازپرداخت یکساله برای تکمیل واحدهای باقی مانده اختصاص دهد تا از این طریق، با اختصاص ۵ میلیون تومان سرمایه در گردش برای هر واحد، هم معضل تامین مالی این واحدها برطرف شود و هم در مدت زمانی کوتاه یک سال خط اعتباری جدید به سیستم بانکی کشور بازگردانده شود.
با این روش، متقاضیان مسکن مهر که تقریبا تمامی آنان هم اکنون مستاجر هستند می توانند بلافاصله پس از تحویل گرفتن واحدهایشان و سکونت در آنها بدهی ۵ میلیونی خود را با بانک مرکزی تسویه کنند.
