رشدمسکن‌در بهار منفی 20 درصد بود

چهل و پنجمین برنامه مناظره امروز 14 شهریور ماه بر روی آنتن شبکه یک سیما رفت.

" وام خرید مسکن " موضوع این هفته برنامه مناظره بود که با حضور مسئولان،کارشناسان و منتقدان بررسی شد.

آیا در مقطع کنونی دولت باید به مردم تسهیلات خرید ارائه نماید یا عرضه مسکن را تقویت کند؟ محوری ترین بحث این هفته برنامه مناظره است.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بهمن آرمان اقتصاددان، فرهاد بیضایی مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، علیرضا خسروی نماینده مجلس و عضو کمیسیون عمران مجلس از جمله مهمانان برنامه امروز بودند.

سوال برنامه امروز این بود که به نظر شما دولت برای حل مشکل مسکن مردم کدام راه را در اولویت قرار دهد؟

1- افزایش وام مسکن 2- تشویق مردم به پس انداز 3-کاهش قیمت تمام شده مسکن

بیش از 81 درصد مردم به گزینه 3 رای دادند و به گزینه 2 تنها 3 درصد و گزینه 1 نیز 16 درصد رای دادند.

*آرمان: رشد 1 درصدی اقتصاد در سال جاری دستاورد مهمی است

بهمن آرمان اقتصاددان به‌عنوان اولین مهمان برنامه مناظره اظهار کرد: در این‌که اقتصاد ایران در رکود به سر می‌برد شکی نیست و آمار نشان می‌دهد این امر واقعیت دارد و به همین دلیل نیز دولت بر اجرای برنامه خروج از تورم اصرار دارد.

وی با بیان این‌که پیش بینی می‌شود امسال به رشد  اقتصادی یک درصدی برسیم که دستاورد قابل توجهی خواهد بود، تصریح کرد: ریشه‌های این رکود به تحریم‌ها، نداشتن رابطه مستقیم با کشورهای خارجی و بی تدبیری و سیاست‌های غلط هشت سال گذشته و دولت یازدهم در مسائل اقتصادی برمی‌گردد.

وی با بیان این‌که  بخش عمده از سرمایه ناخالص داخلی را ساختمان و مسکن تشکیل می‌دهد، بیان کرد: به همین دلیل دولت فشار را بر وزارتخانه‌هایی که با بخش ریالی اقتصاد سر و کار دارند را افزایش داده و به دنبال تحریک تقاضا در بخش مسکن است. در گفت‌وگو های مردم دیدیم که مشکل بزرگ مردم نداشتن مسکن است و بالا رفتن سن ازدواج و بیکاری که به شکل سرطان به جان خانوارها افتاده از جمله مشکلات خانواده‌هاست.

استاد دانشگاه با اشاره به این‌که به ازای هر شغلی که به‌طور مستقیم در ساختمان ایجاد شود چندین شغل متناسب با آن به وجود می‌آید، خاطرنشان کرد:‌با سیاست‌هایی که در سال 79 شروع شد امروز شاهد هستیم که بر اساس آمارهای بین المللی ایران که زمانی با کمبود سیمان مواجه بود به چهارمین تولید کننده سیمان تبدیل شده است.

*بیضایی: پرداخت 80 درصد قیمت مسکن مناسب کشورهای دارای مازاد مسکن است نه ما

فرهاد بیضایی گفت خروج ار رکود و تورم بحث اصلی اقتصاد کشور است و نکته ای که در اقتصاد و مسکن وجود دارد انتخاب و استفاده از چه سیاستی برای  خروج از رکود بدون تورم است.
وی ادامه داد: شاید برخی از طرح‌ها عامه پسند باشد اما طبعات منفی بیش‌تری نسبت به طبعات مثبت آن دارد. اعلام می‌شود در کشورهای پیشرفته 80 درصد هزینه تهیه مسکن وام داده می شود اما این وضعیت در حالی است که مازاد مسکن دارند که با ایران متفاوت است.
او بیان کرد: برخی نهادها عکس سیاست‌های دولت عمل می کنند. در بسته به درستی اعلام شده سیاست تحریک تقاضا در شرایط فعلی با توجه به توانمندی ساختارها زیان آور است اما مسیر وزارت راه و شهرسازی تحریک تقاضا با اراده وام بیش‌تر در حال انجام است.
بیضایی یادآور شد: در دوسال اخیر صدور پروانه های ساختماعی 50 تا 70درصد کاهش یافته است و این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی به دنبال توانمند کردن مردم برای خرید کالای تولیدی یعنی مسکن است. سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی در افزایش وام بر خلاف سیاست های کلی و بسته دیده می‌شود.

*چگینی: تقاضا و عرضه باید در سیاست های مسکنی دولت دیده شود

محسن چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: با توجه به شرایطی که در اقتصاد ایران وجود دارد و شرایط رکود تورمی که ما با آن دست و پنجه نرم می‌کنیم توجه به سیاست‌هایی که بتواند این اقتصاد را از حالت مذکور خارج کند و به سمت رونقی که تورم قابل قبولی در کنار آن رونق داشته باشیم (چرا که بدون تورم اصلا معنی ندارد) می‌تواند یک سیاست اصولی باشد.

وی افزود: بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصاد است هم برای اقتصاد خانوار و هم برای اقتصاد کلان کشور . خانوارها مهمترین کالایی که خریداری می‌کنند مسکن است و علاوه بر این حدود 13 درصد از اشتغال کشور به شکل مستقیم در ارتباط با بخش مسکن قرار دارد. بنابراین توجه به این حوزه اثر مهمی را برای مجموعه اقتصاد کشور ایجاد می‌کند.از سمت و سوی دیگر اگر یک درصد در بخش مسکن ایجاد کنیم حدود 2.7 درصد می‌تواند جی دی پی رشد دهد.

چگینی اظهار کرد: باید مجموعه سیاست‌هایی اتخاذ شود که هم به حوزه تقاضا و هم به حوزه عرضه توجه نماییند. نمونه بارز این مسئله آن است که طی هفت الی 10 سال گذشته توجه کامل به بحث عرضه داشتیم البته نه عرضه عمومی بلکه عرضه خاص در حوزه مسکن مهر. در نتیجه این امر اتفاقی که افتاد آن بود که وام خرید طی هشت سال گذشته تغییری نکرده و همان 20 میلیون مانده اما قیمت مسکن شش برابر افزایش داشته است.

وی اضافه کرد: تنها عاملی که می‌تواند روی قیمت مسکن تأثیر بگذارد وام نیست. وام به عنوان یک محرک می‌تواند تأثیرگذار باشد اما بحثی که وجود دارد این است که چگونه این وام پرداخت می‌شود. به چه گروه‌هایی تعلق می‌گیرد. سیاست‌ها به چه سمتی هستند و بحث بعدی که وجود دارد این است که آیا ما بسته‌های دیگری را نیز داریم که سمت عرضه را نیز حمایت کنند یا نه، یعنی این بخش را ما خالی می‌بینیم یا خیر. به عنوان مثال در حال حاضر بحث صندوق‌های زمین و ساختمان که اولین بخش آن نیز گشایش پیدا کرده و پذیره نویسی صورت گرفته است در واقع یکی از حمایت‌هایی است که در سمت عرضه دارد شکل می گیرد.

چگینی ادامه داد: اگر ما به تجربه دنیا نگاه کنیم می‌بینیم بحث سیاست‌هایی است که سمت تقاضا را با یک مدلی که آثار تورمی آن کمتر است هدایت می کند. این اتفاق افتاده و در همه دنیا دارد انجام می‌شود. ما اگر مدام با آن مخالفت کنیم یعنی چون از آن می‌ترسیم داریم خودمان را از آن محروم می‌کنیم.

*خسروی: دولت در بخش مسکن از شاخه‌ای به شاخه دیگر می‌پرد

علیرضا خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی  به عنوان نفر چهارم پشت تریبون قرار گرفت و اظهار داشت: در دورنمای مسکن، راهبرد مشخصی دیده نمی شود و در نگاه آینده تناقض های بسیاری در دولت دیده می شود و هر روز از شاخه ای به شاخه دیگر می پرند.

وی افزود: گاهی از مسکن حمایتی، گاهی از مسکن اجتماعی و گاهی از سکونتگاههای غیررسمی نام می برند، گاهی لیزینگ را مطرح می کنند و گاهی علاج را در طرح جامع مسکن می بینند.

خسروی با بیان اینکه اجرایی شدن طرح جامع مسکن را نیز در گروی رفع تحریم ها می بینند، گفت: از طرفی معاون راهبردی ریاست جمهوری می گوید این طرح جامع مطالعاتی است و از طرفی دیگر وزیر راه و شهرسازی آنرا نقشه راه می داند.

این نماینده مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه تناقض های دیگری هم در گفته های مسئولان دولت دیده می شود، گفت: به عنوان نمونه، در جایی می گویند به تعهدات دولت گذشته در مسکن مهر عمل می کنیم و در جایی دیگر می گویند اگر 4 دولت دیگر هم بیاید نمی تواند مسکن مهر را جمع کند.

وی افزود: در جایی می گویند بانک مسکن ورشکسته است و در جایی دیگر می گویند که بانک مسکن بهترین بانک و محلی مطمئن برای تسهیلات دهی است.

خسروی با اشاره به گفته های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اعطای وام 80 میلیون تومانی مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که وام 80 میلیون تومانی به 300 هزار نفر داده می شود اما بانک مرکزی اعلام کرده به 150 هزار نفر اعطا می شود که مشخص نیست این تناقض ها برای چیست.

وی ادامه داد: مشخص نیست جزئیات این اعطای وام چگونه است و چه کسانی توانایی پرداخت اقساط 2 میلیون تومانی این وام را دارند.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه برخی مسکن مهر را عامل تمامی ناکامی های اقتصادی می دانند، اذعان داشت: به زعم برخی هر بلایی سر ما نازل شده از وجود مسکن مهر است، در حالی که 130 هزار میلیارد تومان مابه التفاوت وام بانکی است که دولت می خواهد به ازای وام های 80 میلیون تومانی پرداخت کند.

*عقبایی: تعیین تسهیلات با یک فرمول و با یک عدد مشخص در کل کشور درست نیست

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به عنوان پنجمین نفر پشت تریبون قرار گرفت و اظهار داشت: ما شکی نداریم که در وضعیت فعلی بر بازار مسکن رکود حاکم است و با توجه به اینکه توازنی در عرضه و تقاضا نیست، محکوم به ساخت مسکن هستیم.

وی افزود: در طرف دیگر معادله، مردم عزیز ما مخصوصا دهک های ضعیف و متوسط جامعه قرار دارند که قدرت خرید مسکن ندارند و باید مورد حمایت دولت قرار بگیرند.

عقبایی با بیان اینکه معایب مسکن مهر بیش از مزایای این طرح بود، گفت: قاعدتا این طرح، بخشی از نیازهای ما به مسکن را پوشش داد.

وی افزود: بازار مسکن با یک فرمول ثابت قابلیت خروج از رکود و حل را ندارد بلکه باید فرمولهای مختلف و راهکارهای گوناگونی متناسب با نیاز هر شهر و استان اندیشیده و تدوین شود.

این کارشناس مسکن یکی از راهکارهای مناسب را افزایش تسهیلات بانکی دانست و گفت: افزایش تسهیلات بانکی مورد مطالبه مردم است و دولت و حاکمیت باید به مطالبات مردم توجه کند.

وی ادامه داد: بانک مسکن در سال 83، 18 میلیون تومان وام برای خرید مسکن می داد که 30 درصد از پول مورد نیاز خرید یک واحد 75 متری در تهران را پوشش می داد اما اکنون وام 40 میلیون تومانی که پرداخت می شود، 12 درصد از نیاز واحد مسکونی مشابه را پوشش می دهد.

عقبایی با تأکید بر اینکه نیاز مسکن در کلانشهرها با شهرهای کوچک متفاوت است، گفت: باید تسهیلات مسکن متناسب با قیمت مسکن و وضعیت اقتصادی و اجتماعی مردم در هر شهر تعیین شود و تعیین تسهیلات با یک فرمول و با یک عدد مشخص در کل کشور رویکرد مناسبی نیست.

در ادامه، بخش دوم مناظره آغاز شد.

*بیضایی: با افزایش 6 میلیون تومانی وام مسکن در دوره 84 تا 87 قیمت ها 3 برابر شد

بیضایی در بخش دوم برنامه مناظره گفت: مردم دید اقتصادی خوبی دارند و کاملا نبض بازار را درک می‌کنند. در افزایش وام خرید در دوره 73 تا 75 وام از 2.5 به 3.5 میلیون افزایش یافت، طی سال‌های 81 تا 83 وام مسکن با رشد 71 درصدی  از 7 میلیون تومان به 12 میلیون تومان افزایش یافت که به دنبال آن تورم نیز 85 درصد افزایش یافت.

وی ادامه داد: در فاصله سال‌های 84 تا 87 وام از 12 میلیون تومان به 18 میلیون تومان افزایش یافت که نتیجه این تصمیم رشد 200 درصدی قیمت‌ها بود.این مسئله نشان می‌دهد که در بازار مسکن همیشه عرضه کمتر از تقاضای موثر بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری این‌که همواره به دنبال تحریک تقاضا با افزایش تسهیلات بوده‌ایم، بیان کرد: همیشه تورم ایجاد شده به دلیل تحریک تقاضا بیشتر از توانمندی مردم بوده است.

بیضایی با اشاره به آمار بانک مرکزی اظهار کرد: بر اساس آمار سال 92 بانک مرکزی درآمد سالانه یک خانوار شهری 20 میلیون و 700 هزار تومان است و هزینه همین خانوار 21 میلیون و 690 هزار تومان است. سئوال اینجاست وقتی خانوارها عملا بدهکار هستند و امکان پس‌انداز ندارند چگونه می‌توانند در برنامه دولت یازدهم خانه‌دار شوند.

وی تاکید کرد: اثرات مخرب افزایش وام آنقدر زیاد است که مردم می‌دانند که انجام نشدن آن بهتر از انجام شدن آن است.

عقبایی در واکنش به اظهارات بیضایی گفت: نظرات شخصی را در زمین مردم نیاندازیم.

آرمان استاد دانشگاه نیز در پاسخ به اظهارات عقبایی گفت: شما نظرات صنفی خود را مطرح می‌کنید که جایگاه آن اینجا نیست. باتوجه به این‌که اقتصاد کشور ظرفیت ندارد افزایش وام به صلاح نیست. شگفت زده شدم که عامه مردم مسائل را از ما خیلی بهتر مطرح می‌کنند. این‌گونه می‌شود که 71.1 درصد مردم گزینه سه را انتخاب می‌کنند.

*چگینی: رشد قیمت مسکن در خرداد، تیر و مرداد منفی 20 درصد بوده است

چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در ادامه برنامه مناظره اظهار کرد: ادبیات اقتصاد روان است و قیمت مسکن از عوامل متعددی  از جمله تسهیلات، اقتصاد کلان، نقدینگی و مجموعه‌های سرمایه  اثرپذیری دارد.

وی ادامه داد: رشد قیمت مسکن در ماه‌های خرداد، تیر و مردادماه سال‌جاری به قیمت جاری صفر بوده و به قیمت واقعی منهای 20 درصد بوده است.

عقبایی رئیس اتحادیه مساوران املاک تهران گفت: قاعدتا در 10 سال گذشته تسهیلات قطع شد اما افزایش قیمت مسکن متوقف نشد و قیمت‌ها 4 تا 5 برابر افزایش یافت. اگر بتوانیم وام را در عرضه‌های مختلف پخش کنیم تا تولیدکننده به‌صورت سنتی کار می‌کند قابلیت دادن تسهیلات را ندارد.

وی افزود: وقتی زیرساخت‌ها در ایران وجود ندارد نباید مردم را محروم کنیم و قاعدتا باید دولت منابع مالی را پیش‌بینی کند.

خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس نیز با بیان این‌که پاشنه آشیل دولت قبل و دولت کنونی بخش مسکن است، گفت: 32 درصد هزینه‌های خانوار مربوط به بخش مسکن، آب، برق و گاز است، اما بهداشت و درمان 5.5 درصد است که هزینه بهداشت و درمان را کم می‌کنیم که از همه کسانیکه این کار را انجام دادند تشکر می‌کنیم.

وی خاطرنشان کرد: وام 80 میلیون تومانی به بنده پرداخت می‌شود که قسط آن یک میلیون و 800 هزار تومان است، مابه‌التفاوت سود این تسهیلات 130 هزار میلیارد تومان است. ما در یک کشتی با هم هستیم که در آن کارگر، کشاورز و کارمند حضور دارند چه کسانی می‌توانند اقساط دو میلیون تومانی را پرداخت کنند. هشت دهک جامعه نمی‌تواند اقساط این تسهیلات را پرداخت کند.

*آرمان: اصرار وزارت راه بر تحریک تقاضا زدن شیپور از سرگشاد آن است

در ادامه آرمان با بیان این‌که اصرار وزارت راه و شهرسازی در تحریک تقاضا مانند زدن شیپور از سر گشاد آن است، بیان کرد: سالانه نیازمند تولید 1.2 تا 1.4 میلیون واحد مسکونی هستیم و باید طرف عرضه را در بازار مسکن تقویت کنیم. اقتصاد می‌گوید عرضه تقاضای خودش را پیدا می‌کند. اقتصاددانان آمریکایی در سال 1367 نظریه‌ای برای خروج از رکود تحت عنوان تحریک تقاضا را مطرح کرد  و از آن سال به بعد  مبنای اقتصاد آمریکا همین برنامه شد و این کشور دوره رکود را پشت سر گذاشت و بیشترین تولید ناخالص داخلی را در بین کشورهای توسعه یافته در اختیار دارد.

وی با تاکید بر این‌که واقعیت این است که هزینه ساخت در ایران بسیار بالاست، اظهار کرد: 90 تا 95 درصد واحدهای ساختمانی توسط مردم ساخته می‌شود و با سرمایه‌گذاری‌های اندک امکان ساخت سریع مسکن وجود ندارد.

چگینی گفت: چه تناقضی وجود دارد جایی که دولت توان دارد وارد شود و بحصث های قانونی را درکنار توانایی مردم دنبال کند.

وی ادامه داد: سیستم پس انداز وجود ندارد و مردم باید به پس انداز عادت کنند. همه مردم این گونه نیستند که درآمد خوبی برای پس انداز کردن نداشته باشند. در اقتصاد پس انداز پایه است و باید این کار نهادینه سازی شود که با بالا رفتن سرمایه بانک اعطا وام بیش تر و گردش مالی بیشتر خواهد شد.

او بیان کرد: افزایش وام باید توضیح داده شود. افزایش وام در دهه گذشته از سوی بانک ها یکباره صورت گرفت که شوکی به بازار وارد کرد و این شوک باعث خانه دار شدن 3 میلیون خانوار شد.

چگینی با اشاره به این که عدد 130 هزار میلیارد وجود خارجی ندارد یادآور شد: قانون اساسی بخشی از تامین خانه را به دولت سپرده که ارائه وام یکی از روش های آن است اما قدرت سیستم ضعیف است و باید تقویت شود.

او ادامه داد: قرار نیست کل کشور خانه دار شوند و این میزان برای 5/1 میلیون خانوار است. 46درصد مردم اجاره نشین هستند که می توانند به جای دادن اجاره اقساط را پرداخت کنند.

وی درصدهای اعلامی از سوی بیضایی را عامل گمراه کننده مردم  دانست و یادآور شد: بانک مرکزی قیمت فروش را اعلام نمی کند و به اعلام میزان اجاره می پردازد که قیمت مسکن با تورم متفاوت است و باید اجازه داده شود دولت با شیوه‌های خود برنامه هیا خود برای تولید، عرضه و تقاضا را پیاده کند.

چگینی افزود: در 15سال گذشته سمت عرضه حمایت نشده است و یکی از برنامه های دولت حمایت از تقاضا است. باید بازار رهن شکل گیرد. شاید در چند سال آینده ایران بتواند 70درصد قیمت خانه را در اقساط بلند مدت وام ارائه دهد.

*خسروی: کارگر با درآمد 600 هزار تومانی نمی تواند 2 میلیون قسط بدهد

بیضایی با بیان این که مردم توانایی پس انداز به دلیل درآمد پایین نخواهند داشت گفت: مشخص نیست چه میزان وام و اقساط از مردم طلب می شود و این طرح برای بانک مرکزی نبوده و مربوط به وزارت راه و شهرسازی است. در پیش نویس، رقم 137 هزار میلیارد تومان اعلام شده است.

او تاکید کرد: دولت در حال گفتار درمانی است و این طرح نمایشی بیش نیست. 10 میلیارد تومان زمین و 5 میلیارد تومان پول در صندوق اعلام شده است که این رقم حمایت از عرضه و تولید نیست.

وی افزود: دولت سیاست گذار است و بخش مسکن کالایی خاص است که دولت باید به آن ورود داشته باشد. 30درصد کشتار دام در چند وقت اخیر کاهش یافته است که نشان از عدم رفاه مردم دارد. بانک مرکزی آمار 4 ماهه اول سال 93 را 15.8 درصد رشد برای شاخص و 18 درصد رشد برای مسکن اعلام کرده است.

عقبایی بیان کرد: باید راه کار درست ارائه شود و بخش مسکن از دست دولت خارج شود.  اصل 44 گفته است باید مسکن به دست مردم داده شود و مشکل دولت زدگی است.

وی ادامه داد: باید راه کار در جلوی پای مجلس دولت و بخش خصوصی قرار گیرد که متاسفانه برنامه جامع برای مسکن وجود ندارد. نیاز به چشم انداز است تا هر دولتی ساز خود را نزند.

او یادآور شد: به دنبال محکوم کردن دولت ها نیستیم. پول های بزرگ در اختیار بانک‌ها است و وقتی صنعتی سازی نمی شود باید پول به مردم داده شود تا برنامه خود را عملی کنند. چرا خود بانک‌ها صاحب برج ها هستند.

عقبایی یادآور شد: باید بحث مالی به سمت تولید هدایت شود و زیرساخت صنعتی وجود ندارد. باید پول از هلدینگ ها گرفته شود و با کارمزد کم به افرادی که می توانند کار را انجام دهند داده شود.

وی با اشاره به این که میزان وام مهم نیست بیان کرد: مردم نمی توانند بازپرداخت وام را بپردازند و باید دولت راه کاری ارائه دهد تا باز پرداخت آن عادلانه باشد.

خسروی یادآور شد: مردم باید توانایی پس انداز را داشته باشند. پس انداز به دو قسم آینده و گذشته باز می گردد و کارگری که 600 هزار تومان درآمد دارد نمی‌تواند قسط 2 میلیون تومانی پرداخت کند.

در ادامه آرمان گفت: این بحث دوجانبه نیست و باید راهکارهایی ارائه دهیم که مردم قانع شوند شما دونفر (خطاب به بیضایی و چگینی) بحث را دوطرفه کرده‌اید.

 

بیضایی گفت: ما باید بدانیم به عنوان مثال وام خریدی که دولت می‌خواهد بدهد در حال حاضر برای چند هزار واحد مسکونی آن را برنامه ریزی کرده به چه اشخاصی می‌خواهد بدهد. چگونه بازپرداخت می‌شود و ....

 

آرمان افزود: بنده فکر می‌کنم ما باید این دموکراسی را حداقل بین خودمان تمرین کنیم. شما اصلا رعایت نمی‌کنید که ما به صورت زنده درحال صحبت کردن برای مردم هستیم و درآمد مناسب، شغل پایدار و مسکن مشکل این مردم است. مردمی که در دریایی از ثروت زندگی می‌کنند نمی‌توان از آنها انتظار داشت مانند هندی‌ها صحبت کنند. زمانی یک هندی به من گفت ما هندی‌ها حتی به فکرمان خطور نمی‌کند که خانه‌ای داشته باشیم اما شما که روی دریایی از ثروت زندگی می‌کنید چرا وضعتان به این شکل است.

 

وی اضافه کرد: ما این فرصت را پیدا کردیم تا در حضور مسئولان در این برنامه صحبت کنیم چراکه خیلی از آنها هم اکنون در حال گوش کردن به سخنان ما در این برنامه هستند. برنامه زنده است و درست نیست به این شکل با یکدیگر کلنجار بروید و وقت مردم و زمان برنامه را صرف موضوعاتی کنید که مشکلی را حل نمی‌کند.

آرمان ادامه داد: آقای بیضایی نکته خوبی را مطرح کردند زمانی بنده مطلبی را در روزنامه ایران نوشتم مبنی براینکه ایجاد صندوق پس انداز مسکن یا صندوق زمین و ساختمان یک بارقه امید را به وجود آورده است اما بعد از آن که اطلاعات لازم را از همکارانم در بورس گرفتم متوجه شدم که وزارت مسکن ما نمی‌تواند از آن محدوده فکری و بینش گذشته خود خارج شود. زمانی که بنده دیدم مجموعه منابع مالی که از مردم جمع نشده متأسفانه 150 میلیارد ریال است که آن هم شرکت وابسته به بانک مسکن خریداری کردند. این پرسش برایم بوجود آمد که این همه هیاهو برای هیچ بوده است.

وی تصریح کرد: برای ایجاد تحرک در بخش تقاضا و ساخت باید رقم‌های بسیار سنگین تر از این میزان تجهیز شود. برای ساخت مسکن ارزان قیمت برای قشر با درآمد پایین باید انبوه سازی کنیم. از طریق تشکل‌هایی که فعلا داریم امکان ساخت مسکن با قیمت پایین برای مردم وجود ندارد.

در ادامه برنامه، بخش پرسش و پاسخ از سوی مخاطبان و مهمانان برنامه آغاز شد.

*آرمان: افزایش وام مسکن با توجه به قیمت مسکن در شرایط فعلی راهگشا نیست

آرمان در پاسخ به سوال یکی از بینندگان مبنی براینکه وزیر راه گفته است افزایش وام مسکن باعث تورم نمی‌شود، چطور وام مسکن مهر باعث تورم شد، به عنوان یک اقتصاددان با این نظر موافق هستید یا خیر گفت: افزایش میزان وام مسکن با توجه به قیمت مسکن در شرایط فعلی راهگشا نیست. وزارت مسکن پیگیر مقوله ای شده که اصلا قابل بررسی نیست.

همچنین بیضایی در پاسخ به سوال یکی دیگر از بینندگان مبنی براینکه شما به عنوان مدافع دولت قبل صحبت آقای احمدی نژاد مبنی براینکه تا پایان سال 91 مشکل مسکن همه مردم حل می‌شود را چگونه توجیه می‌کنید گفت: چه کسی گفته که من مدافع دولت قبل هستم. دولت قبل نگاهش در بحث مسکن بسیار اشتباه بود. درست است از تولید حمایت شد اما نگاه توزیع محور نداشت. 70 درصد تقاضای بازار مسکن سرمایه‌ای بود.

وی ادامه داد: دولت جدید بحث مالیات بر عایدی سرمایه را مطرح کرد که برای بنده بسیار تعجب آور بود که خود دولت این مسئله را مطرح کرد. مجلس شورای اسلامی با آن موافقت نمود اما وزارت مسکن نامه‌ای به مجلس می‌زند که این مالیات را از دستور کار خارج کنید.

*چگینی: مبلغ قسط وام در طرح صندوق پس انداز مسکن 600 تا 900 هزار تومان است

در ادامه چگینی در پاسخ به یکی دیگر از سوالات بینندگان که پرسیده بود ظاهرا حقوق شما خیلی بالا است چه کسانی قرار است قسط وام 80 میلیونی را بدهند. کارگران، کارمندان یا حقوق بگیران، اینکه می‌گویید مردم باید قسط بدهند از کجا بدهند، اظهار کرد: اولا مقدار وام 80 میلیون تومان نیست، 80 میلیون فعلا سقف آن است. مبلغ وام بین 40 تا 80 میلیون و بازپرداخت آن از 600 هزار تومان تا حدود 800 الی 900 هزار تومان است.

وی افزود: به هرحال گروه هایی که درحال حاضر اجاره می‌پردازند به همین مقدار می‌توانند به جای اینکه اجاره نشین باشند حداقل مسکنشان را تأمین کنند. این برای گروه‌های پایین نیست و برای این گروه‌ها باید تأمین مسکن در قالب‌های دیگر انجام شود.

در ادامه خسروی در پاسخ به سوال یکی از بینندگان که پرسیده بود شما هم شهردار بودید هم متخصص مسکن بودید و الآن عضو کمیسیون عمران هستید و با طرح دولت نیز مخالفید خودتان چه راه حلی دارید، گفت: بنده طرح‌های مختلفی را در این بحث پیشنهاد می‌کنم اول اینکه ما می‌توانیم از ابزارهای مالیاتی  در قسمت‌های مختلف استفاده کنیم از جمله آنها این است که ما زمین را بتوانیم ملی اعلام کنیم. هم اکنون 50 درصد هزینه‌های ساختمان مربوط به قیمت زمین است باید با مسئولان بنشینیم صحبت کنیم و ببینیم که اگر ما زمین را ملی اعلام کنیم چه اثراتی بر قیمت مسکن خواهد داشت.

عقبایی در پاسخ یکی از بینندگان مبنی براینکه آیا این صحیح است که به خاطر پورسانت بنگاه‌ها این همه سنگ افزایش وام مسکن را به سینه بزنید، گفت: قطعا اینگونه نیست. ما در جایگاه اتحادیه صنف مشاورین املاک یک نمایندگی از سوی صنف و یک نمایندگی از سوی مردم داریم و قاعدتا جایی که منافع ملی ایجاب کند و یک طرح ملی مانند مسکن مطرح شود ما نمی توانیم این را قربانی منابع صنفی جریانی و گروهی کنیم.

در ادامه چگینی در پاسخ به سوال خبرنگاری مبنی براینکه با توجه به اینکه گفتید این برنامه برای 100 هزار واحد مسکونی است، آیا منطقی است پس از یک سال سکوت وزارت راه برای سیاست‌های مسکنی حالا بخواهد برنامه‌ای را برای 100 هزار واحد مسکونی بچیند و این 10 هزار میلیاردتومانی که می‌فرمایید از کجا قرار است تأمین شود گفت: ما به دنبال ایجاد صندوق‌ها هستیم. صندوق اول باید به عنوان صندوق یکم در بانک مسکن ایجاد شود. براساس قاعده‌ای که بانک مسکن طراحی می‌کند همه بانک‌ها می‌توانند این صندوق را راه بیاندازند.

بخشی از منابعشان را از بازار تأمین می‌کنند که برای گروه‌های مردم بدون سوبسید وام بدهند اگر وام بدون سوبسید داده شود با پس انداز خود مردم اصلا نیازی به حمایت دولت ندارد. این صد هزار فقره‌ای که بانک مسکن فعلا به عنوان پیشنهاد اولیه رفته این در واقع برای گروه‌های متوسطی هست که نرخ سودی را که می‌خواهند بپردازند براساس نوسان نرخ 14 درصد است. بنابراین مابه التفاوت آن نرخ 14 درصد با آن نرخ 22 درصد که تأمین منابع مالی در بازار است دولت باید تأمین کند.

علی چگینی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه " دولت چه راهکاری دارد تا اعطای وام 80 میلیون تومانی موجب ازدیاد تورم نشود و گرانی بیشتر قیمت مسکن را به دنبال نداشته باشد؟" گفت: فرض کنید یک خانواده ای می خواهد بعد از 10 سال زندگی و پس انداز کردن؛ خانه بخرد، باید سیستمی برای وام دادن و تسهیلات دادن وجود داشته باشد.

وی افزود: بیش از یک میلیارد نفر در جهان با گرفتن تسهیلات پولی و بانکی صاحب خانه شده اند، حالا این مسئله در کشوری با لیزینگ و در کشوری دیگر با راهکاری دیگر انجام می شود.

چگینی با بیان اینکه هر سیاستی عواقبی دارد، گفت: باید ببینیم منابع مالی و تأمین مالی این وام 80 میلیون تومانی از کجاست؟ این منابع از پول خود مردم است و کمترین آثار را در تقاضا دارد و اثر جزئی می گذارد اما اثر جدی در افزایش قیمت مسکن نمی گذارد.

فرهاد بیضایی مدیرگروه سیاست گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت و علی چگینی  مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی  به مرحله مناظره دونفره برنامه امروز رفتند.

بیضایی با بیان اینکه در دولت قبلی تولید مسکن خوب بود ولی سیاست های مکملی که به توزیع مناسب برساند، وجود نداشت، گفت: در طرح جامع مسکن که در سال 85 بیان شد، آمده بود که در سال 81، 51 درصد تقاضای خرید مسکن، تقاضای سرمایه است که این رقم اکنون به 70 درصد رسیده است.

وی افزود: برخی تقاضای سرمایه ای را مضموم نمی دانند اما این تقاضا، سهم بسیاری از معاملات مسکن را به خود اختصاص داده است.

چگینی در واکنش به این حرف گفت: به طور کلی چنین چیزی نیست، با رصد ماه به ماهِ معاملات میبینیم که در برخی ماهها و در برخی سالها، تقاضای سرمایه ای در اوج بوده و در برخی مواقع نبوده است.

وی افزود:‌ در برخی ماهها که معاملات خرید و فروش به 20 هزار واحد آپارتمان می رسد، نسبت زیادی از تقاضا؛ سرمایه ای است اما در ماه بعد یا دوره زمانی بعدی که این رقم پایین آمده و به 10 هزار واحد معامله می رسد، می بینیم که بخش زیادی از تقاضای سرمایه ای از سبد تقاضا خارج شده، همچنین در سال 93 نیز تقاضای سرمایه ای در معاملات کاهش یافته است.

بیضایی در پاسخ گفت: به طور متوسط از سال 65 به بعد، 52 درصد معاملات سهم تقاضای سرمایه ای بوده که این مسئله در مقاله مدیر فنی طرح جامع فعلی در نشریه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده و موجود است.

وی افزود: در خصوص 100 هزار وام خرید که شما اشاره کردید، 300 هزار وامی که وزیر گفته است و 150 هزار وامی که بانک مرکزی گفته، بحث کنیم. اینکه دولت باید از طرف عرضه هم حمایت کند، برنامه ای از طرف دولت برای حمایت از عرضه ندیدیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در قانون، حق بهره برداری از زمین ذکر شده، دولت این حق را منتفی کرده، در مسکن مهر، مهمترین مسئله, تأمین مالی و واگذاری زمین بود.

چگینی در واکنش به صحبت های بیضایی گفت: در قانون، ساماندهی عرضه و تولید دیده شده، اما در 8 سال گذشته آیین نامه اجرایی ماده 14 و بخش تقاضا رها شده بود.

نماینده دولت در مناظره امروز ادامه داد: در طرح جامع مسکن 9 محور و 55 برنامه اجرایی داریم که از همه اینها عبور شده  و به حق بهره برداری از زمین پرداخته اید. در طرح جامع؛ حق بهره برداری از زمین برای 20 هزار واحد بود که به 40 هزار واحد رسید اما اینکه یکدفعه حق بهره برداری به 2 میلیون واحد برسد، موجب شد از درون شهرها هم عبور کنیم و به زمین های بیرون از شهرها برسیم.

وی افزود: مگر دولت چقدر زمین در اختیار دارد، ما که نمی توانیم زمینی که در مالکیت خصوصی است را به اینکار اختصاص دهیم.

چگینی با بیان اینکه مکانیابی نامناسب اشکال اساسی مسکن مهر بود، گفت: دولت برای یک میلون واحد زمین تأمین کرد، اکنون نیز ما انرژی برای تمام کردن مسکن مهر گذاشته ایم و به جای پول پرقدرت که می دانید چقدر در تورم اثرگذار است به استفاده از بازپرداخت مردم روی آورده ایم که اثرش هم در پایین تر آمدن تورم دیده می شود.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه مسکن مهر ادامه پیدا نخواهد کرد، گفت: دولت تعهدات دولت قبلی را انجام می دهد، اما صحبت روی این نیست که صندوق حمایت 100 هزار، 300 هزار یا 150 هزار فقره وام می دهد، مهم این است که این صندوق را راه اندازی کنیم.

وی افزود: بانک مسکن با 100 هزار فقره وام شروع کرده باید در ادامه ببینیم نیاز جامعه چگونه است و با نرخ های مختلف، به صورت های مختلف حمایتی، بافت فرسوده، خانه اولی ها، صنعتی سازی و ... وام بدهیم.

بیضایی در این بخش اظهار داشت: اینکه دولت برای 300 هزار فقره وام مسکن در سال می خواهد 130 هزار میلیارد تومان تزریق کند، این عدد یارانه دولتی مناسب است؟

چگینی پاسخ داد: از عددها عبور کنیم، عددها اینها نیست.

بیضایی گفت: دولت صندوقی را با 15 میلیارد تومان راه اندازی کرده و با حضور دو وزیر افتتاح کرده و نامه به رئیس جمهور داده تا افزایش سرمایه پیدا کند، همه اینها برای 100 هزار تقاضا؟ صحبت این است که نیاز ما بسیار بیش از اینهاست.

وی افزود: بر اساس سرشماری سال 90، پدیده تورم جمعیتی نشان می داد که در سال 92، یک میلیون و 200 هزار ازدواج خواهیم داشت در حالی که در سال گذشته، تنها 700 هزار مورد ازدواج ثبت شد و بقیه ازدواج ها به تعویق افتاده است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه موضوع مسکن یکی از عوامل تأخیر در ازدواج است، گفت: بر اساس آمار مرکز آمار ایران، هم اکنون 7 میلیون و 800 هزار زوج در سن ازدواج داریم، یک میلیون دختر با تجرد قطعی و دو میلیون پسر با تجرد قطعی داریم که نشان می دهد حداقل 6 میلیون تقاضای مسکن در آینده اضافه می شود.

وی ادامه داد: در افق 1404 این رقم به 10 میلیون و 500 هزار مورد می رسد که دولت هیچ برنامه مشخصی برای این میزان تقاضا ندارد.

بیضایی با اشاره به اینکه طبق آمار مرکز آمار استرالیا، نسبت وام خرید به وام ساخت در طول سالها حفظ شده، گفت: من سوالم از دولت این است که با چه مبالغی و با چه طرحی می خواهد از بخش تولید مسکن حمایت کند؟

وی افزود: اگر وام ساخت داده شود، با هر اعطای وامی؛ یک واحد مسکونی تولید می شود، این طرح منطبق با شرایط اقتصادی کشور است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مدل پرداخت اول یا پرداخت آخر در اعطای تسهیلات و برنامه ریزی برای خانه دار شدن مردم مهم است،‌گفت: دولت از مردم می خواهد اول پس انداز کنند و بعد تسهیلات بگیرند، این مدل آورده اول، با وجود اینکه مردم توانایی تأمین این آورده را ندارند در شرایط حال حاضر اقتصاد ایران و بسیاری از کشورهای با اقتصادی نوظهور مردم را دچار مشکل می کند.

وی ادامه داد: در طرح مسکن مهر با وجود تمامی انتقادهایی که به این طرح دارم، این مسئله خوب فهمیده شده بود که مردم باید آورده خود را انتهای کار بیاورند.

چگینی در بخش مناظره دو نفره در پاسخ به اظهارات بیضایی گفت: الان بنده هم می‌توانم حرف‌های عامه پسند بگویم، اما این‌که منابع مالی از کجای می‌آید آیا بانک‌های چنین منابعی را دارند. بنده هم بلدم در حرف‌های شما بیایم.

بیضایی گفت شما هم در حرف‌های بنده آمدید.

*چگینی: صندوق زمین و ساختمان نوزادی است که باید از آن حمایت شود

چگینی گفت: دولت حق دارد برنامه‌ای برای خودش داشته باشد و حرف‌های خیلی ها را گوش کرده است. همه به دنبال حل مشکل مملکت هستیم و کسانیکه در این بخش هستند به دنبال راهکار مناسبی برای حل مشکل مسکن هستند. در دهه اول انقلاب سیاست واگذاری زمین انجام شد و به اندازه حدود یک میلیون واحد مسکونی واگذار شد، پس از آن سیاست‌های حمایتی و اجاره‌ای آمد و پس از آن طرح مسکن مهر آمد و گریبان مردم و دولت را گرفت، چراکه قراردادها با قیمت ثابت امضا شد. عواملی مانند تورم و تحریم باعث شد واحدها نیمه تمام بماند.

وی ادامه داد: اولا هر پیشنهادی مورد بررسی قرار می‌گیرد و به آن بها داده می‌شود. صندوق زمین و ساختمان تنها برنامه دولت نیست و یکی از برنامه‌های دولت این است که خلاء حمایت از تقاضا رفع شود. آیا در همه دنیا وام خرید ممنوع است. باید بستری را فراهم کنیم تا بازار رهن شکل گیزد تا به تبع آن قدرت وام دهی پنج برابر شود.

وی با بیان این‌که مردم می‌توانند با سپرده گذاری بدون حمایت دولت وام بگیرند، اظهار کرد: هیچ جا وام تولید ممنوع نیست ولی وام خرید ممنوع است. نه تنها بانک مسکن بلکه تمام بانکها می‌توانند وام ساخت پرداخت کنند. یکی از ابزارها که نوزاد است و باید از آن حمایت شود همین صندوق‌های زمین و ساختمان است که 20 تا 30 صندوق‌ دیگر ایجاد می‌شود.

بیضایی گفت: به ایده کاری ندارم، در طرح جامع مسکن متوسط تورم چه رقمی پیش‌بینی کرده است؟

چگینی در پاسخ گفت: طرح جامع مسکن را در معرض نظر کارشناسان قرار دادیم تا آنرا اصلاح کنیم.

بیضایی گفت: اصلاح نکردید و آنرا رونمایی کردید. چیزی را که به‌عنوان مدیر قبول ندارید منتشر کرده‌اید.

چگینی در واکنش به بیضایی گفت: 25 شهریور طرح جامع مسکن رونمایی می‌شود. پیش‌بینی ما بر اساس نظر کارشناسان این است که تا سال 1404 خانوارها نیازمند حدود 10 میلیون واحد مسکونی هستند. سه چهار سناریوی حمعیتی پیش‌بینی شده و با توجه به این معیارها به این عدد رسیده‌ایم. کاهش نرخ تورم نیز به زیر 10 درصد پیش‌بینی شده است.

بیضایی گفت: به عده‌ای پول داده‌ایم که طرح جامع مسکن را تهیه کنند و در آن به صورت دستوری تورم از 30 درصد به 10 درصدکاهش می‌یابد.

چگینی گفت: الان تورم 30 درصد نیست.

بیضایی گفت:در طرح جامع مسکن این عدد آمده است.

چگینی در واکنش به این سخن گفت: این آخرین عدد نیست. شما دنبال حل مسئله نیستید.

بیضایی پاسخ داد: در ماهنامه دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار 9 اعلام شده در طرح جامع مسکن چه عددی اعلام شده است.

چگینی گفت: شاید یک عدد بالا و پایین شده باشد.

بیضایی در پاسخ به اظهارات چگینی گفت: دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن طرح جامعی را تدوین می‌کند که مدیرش آمار آنرا  قبول ندارد. مدیر عدد 100 هزار واحد را اعلام می‌کند، وزیر راه و شهرسازی عدد 300 هزار و  بانک مرکزی 150 هزار واحد.

چگینی در پایان گفت: عدد چه اهمیتی دارد. این شیوه درست نیست. ما می‌خواهیم یک مدل ایجاد کنیم.