روزنامه دنیای اقتصاد :تصمیم دولت برای کاهش سود وام مسکن، رانت خواری ایجاد می کند
قرار است با تشکیل یک صندوق در بانک مسکن، متقاضیان برای دوره یکساله حدود 26میلیون تومان سپرده‌گذاری کنند تا سالانه 100 هزار فقره وام خرید مسکن با میانگین ارزش 60میلیون و سقف 80میلیون تومان به نرخ 14درصد به پس‌انداز کنندگان پرداخت شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: ساختار پیش‌بینی شده در این مدل، با حداقل دو اشکال اساسی روبه‌رو است که پیامد اجرای آن باعث ایجاد «رانت» در پرداخت تسهیلات مسکن می‌شود.
اشکال اول، تعیین ظرفیت تعداد وام‌ها به اندازه یک‌سوم نیاز مصرفی است. پیش‌تر محاسبات کارشناسان اقتصاد مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی و نیازسنجی‌هایی که درباره حجم تقاضای جدید انجام شده بود، حکایت از آن داشت که در سال‌های آتی، سالانه حداقل 300 هزار متقاضی مسکن در گروه‌های میان‌درآمد برای خرید واحدمسکونی وارد بازار می‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به این نیاز، در نظر داشتند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعیین کنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداکثر 100هزار فقره وام خرید است.
اشکال دوم، تعیین نرخ بهره پایین‌تر از نرخ رایج سایر تسهیلات بانکی است. برای وام خرید مسکن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالی که هم‌اکنون نرخ اسمی اوراق مسکن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعی آن– قیمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزینه خرید آن- به بالای حداقل 28درصد می‌رسد. همچنین تسهیلاتی که بانک‌ها در حال حاضر به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت می‌کنند دستکم با نرخ 22درصد ارائه می‌شود که با این حساب، کمترین نرخ ممکن، قرار است برای وام خرید مسکن در نظر گرفته شود!
به این ترتیب، چنانچه تسهیلات جدید خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خیلی کم» و با «نرخ بهره پایین» پرداخت شود، باعث تشکیل صف تقاضا و در نتیجه عدم دسترسی عادلانه می‌شود. این مدل، از یکسو به «نیاز کاذب» برای دریافت تسهیلات منجر می‌شود به این معنی که علاوه بر خانه‌اولی‌ها به‌عنوان «متقاضیان مصرفی در اولویت»، سایر گروه‌های متقاضی همچون خانوارهایی که صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبدیل‌به‌احسن کردن آن را دارند نیز برای اخذ وام، صف خواهند کشید و از سوی دیگر باعث ایجاد بازار سیاه و دلالی وام در کنار صندوق به عنوان مجرای رسمی پرداخت این تسهیلات خواهد شد.
هم‌اکنون تجربه یکی دو سال گذشته در بازار اوراق مسکن نشان می‌دهد، بخشی از خریداران اوراق در فرابورس گروهی از افراد حقیقی و حقوقی هستند که نه با نیت تامین‌مالی جهت خرید مسکن، بلکه با نیت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی، اقدام به معامله مکرر اوراق می‌کنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعی و بهره اسمی اوراق مسکن منتفع شوند. این سوداگری در عمل به خنثی شدن مزیت نرخ پایین برای تقاضای مصرفی می‌شود. بنابراین ساختاری که برای افزایش وام خرید مسکن از سقف فعلی 35میلیون تومان به حداکثر 80میلیون تومان، به‌عنوان آخرین گزینه تعریف شده است، به‌واسطه اشکالاتی که در تعیین نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت می‌شود و چونکه به ازای هر سه نفر متقاضی وام، عملا به یک نفر پاسخ می‌دهد، مسیر دسترسی عادلانه و بدون حاشیه به تسهیلات را منحرف می‌کند.
یک اشکال فرعی
فارغ از دو اشکال اصلی موجود در مدل نهایی صندوق پس‌انداز مسکن، اشکال فرعی دیگری نیز وجود دارد که آن، سقف وام است. سقف 80میلیون تومانی در این مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با این رقم تنها امکان پوشش 30درصد قیمت خرید یک آپارتمان معمولی و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 4میلیون تومان است. بنابراین هزینه خرید آپارتمانی با متراژ مناسب دهک‌های میان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280میلیون تومان خواهد بود که اگر مبنای وزارت راه‌وشهرسازی برای پوشش 50درصدی این مبلغ توسط وام، ملاک عمل قرار گیرد، در این صورت سقف تسهیلات باید بیش‌از 100 میلیون تعیین شود. بنابراین، با مدل ارائه شده به بانک‌مرکزی، خوراک مالی متقاضیان واقعی خرید مسکن به آن شکل تامین نمی‌شود.
