علایم مثبت در معاملات مسکن

 

 

افزایش 88درصدی خرید آپارتمان در تهران طی نیمه‌اول امسال

در بازار مسکن طی 6 ماه اول امسال حرکات معکوس بین «نوسان قیمت» و «رشد معاملات» باعث شد طرف تقاضا با واکنش مثبت به «کاهش» 7/0 درصدی قیمت مسکن، حجم خرید و فروش آپارتمان را - بعد از یک‌سال رشد منفی- 88 درصد «افزایش» دهد. در این مدت 105 هزار واحد مسکونی در تهران به فروش رفت و بازگشت خریداران مسکن به بازار فقط در دو ماه – اردیبهشت و شهریور - اتفاق افتاد؛ طوری‌که در سایر ماه‌ها، تغییرات ماهانه معاملات خرید کاهشی بود. درباره چشم‌انداز معاملات مسکن در نیمه‌ دوم سال دو دیدگاه مطرح است.
گروه مسکن- فرید قدیری: تداوم کاهش قیمت مسکن در ششمین ماه از سال93، بازار معاملات آپارتمان را دستخوش تغییر کرده و باعث بازگشت متقاضیان به بنگاه‌های املاک شده است. بررسی آمار‌های رسمی مربوط به دو شاخص کلیدی در بازار مسکن نشان می‌دهد: در نیمه اول امسال «شیب منفی قیمت مسکن» واکنش مثبت معاملات را به همراه داشته طوری که با کاهش 7/0 درصدی میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران در نیمسال93، «حجم خرید آپارتمان» در این کلان‌شهر طی همین مدت 88درصد نسبت به نیمسال92 افزایش پیدا کرده است.

در شش ماه اول سال93 میانگین قیمت مسکن در تهران با 7/0درصد کاهش نسبت به ابتدای سال، به مترمربعی 4 میلیون و 174هزار تومان رسید. تحت‌تاثیر افت قیمت‌ها، 105 هزار واحد مسکونی در تهران در این شش ماه خرید و فروش شد که این میزان معاملات، تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های مسکن را نسبت به مدت مشابه سال92 معادل 88درصد افزایش داد. معاملات خرید مسکن در پایان نیمه اول امسال همچنین 98درصد نسبت به ابتدای سال رشد داشته است. این میزان رشد معاملاتی در بازار ملک از یک سو نشان از رونق دارد و از سوی دیگر به دلیل «ناپایداری حاکم بر خیز معاملات نیمه اول» و همچنین «شرایطی که درباره نیمه دوم سال قابل طرح است»، ممکن است به ادامه وضع موجود منجر نشود.

ریشه‌یابی رشد ناپایدار معاملات
رشد نزدیک به دو برابری در معاملات خرید مسکن طی نیمه اول امسال در شرایطی اتفاق افتاده که تغییرات ماهانه معاملات در همین مدت به جز اردیبهشت و شهریور، حالت کاهشی داشته است. در اردیبهشت ماه امسال به دلیل شوک روانی ناشی از در پیش بودن فاز دوم هدفمندی و در نتیجه ترس از افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای خرید مسکن 236درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. این جهش معاملاتی در همان زمان گروهی از کارشناسان را به اشتباه انداخت و باعث شد این گروه از پایان رکود مسکن خبر بدهد. اما برخلاف این پیش‌بینی، خرید مسکن در سه ماه بعد، مرتب کاهش یافت. در حال حاضر، آمار مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک تهران حکایت از افزایش 17درصدی حجم خرید واحدمسکونی در شهریور93 بعد از سه ماه کاهش ماهانه معاملات دارد. در حقیقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خرید مسکن شهریور به همراه رشد 3 رقمی معاملات اردیبهشت باعث شده معدل حجم خرید و فروش آپارتمان در نیمه‌اول سال93 نزدیک به دو برابر افزایش پیدا کند. در حال حاضر بازار معاملات مسکن بعد از یک‌سال روند نزولی و خروج تقاضا، به وضعیت مثبت رسیده است. این در حالی است که منحنی رشد قیمت همچنان در سطح زیرصفر قرار دارد. در یک‌سال92 حجم خرید مسکن در تهران 44درصد نسبت به یک‌سال91 کاهش یافت اما در نیمسال93، خرید و فروش با رشد 88درصدی روبه‌رو شده است. هر چند تغییر جهت کنونی بازار معاملات ممکن است دوباره فرضیه «پایان رکود» را تقویت کند اما به دو دلیل فرضیه دیگری نیز قابل انتظار است. دلیل اول، چشم‌انداز کاهشی قیمت مسکن در ماه‌های آینده و همچنین تکمیل‌نشدن طول دوره زمانی رکود است. پیش‌بینی‌ها در این باره حاکی است: شیبی که حداقل طی 6 ماه اخیر در منحنی قیمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پیدا می‌کند. به خصوص اینکه کاهش تورم در ماه‌های آینده بر منحنی قیمت مسکن اثر کاهنده خواهد داشت.
 بنابراین چنانچه متقاضیان مسکن در یک ماه اخیر با تصور کف‌نشینی قیمت‌ها، تصمیم داشتند خرید را از سر بگیرند، در صورت مشاهده رکورد جدید در افت قیمت، ممکن است سرعت معاملات را کاهش ‌دهند. دلیل دوم درباره رونق محسوب نشدن کارنامه اخیر معاملات مسکن، «لحظه‌ای بودن رشد معاملات در نیمه اول امسال» است. در 6 ماه اخیر، خرید و فروش آپارتمان به صورت نقطه‌ای افزایش پیدا کرد و در قالب یک روند حتی به صورت دو ماه متوالی هم نبود. از طرفی، رشد معاملات در شهریور نیز تاحدودی طبیعی می‌تواند باشد چراکه همزمانی ماه رمضان با مرداد از یکسو و تشدید معاملات در ماه پایانی تابستان از سوی دیگر، باعث این افزایش شد. هم‌اکنون کارشناسان اقتصاد مسکن، با استناد به دلایل گفته شده و همچنین مشاهده ناپایداری در دو موج افزایشی کوتاه‌مدت در حجم معاملات خرید مسکن– یکی در اردیبهشت و دیگری در شهریور- معتقدند: بازار مسکن در نیمه دوم سال باقیمانده مسیر رکود را طی خواهد کرد و حجم معاملات ماهانه، با شیب ملایمی روبه‌رو خواهد شد. این پیش‌بینی با تکیه بر انتظاری که متقاضیان مسکن بابت افزایش سقف تسهیلات خرید دارند، مطرح است؛  چرا که برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید در صورتی که همین روزها در بانک‌مرکزی تصویب شود، اولین سری پرداخت آن به اواسط سال94 موکول می‌شود بنابراین تا آن زمان، انتظار نمی‌رود تحرک خاصی در تقاضا ایجاد شود.

کارنامه کل معاملات ملک در تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، کل معاملات  شامل خرید و اجاره و پیش‌خرید آپارتمان در شهر تهران طی نیمه اول امسال 54درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته افزایش داشته است. در این مدت، معاملات اجاره و پیش‌‌خرید آنچنان افزایش پیدا نکرده و آنچه باعث این رشد شده، اثر معاملات خرید بوده است. در نیمه اول امسال، در مجموع 220 هزار فقره انواع معاملات خرید و اجاره و پیش‌خرید در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد. رشد 54درصدی در کل معاملات مسکن طی نیمه اول93 بعد از کاهش 23درصد در یکسال92 اتفاق افتاده است. بررسی روند افت و خیز ماهانه کل معاملات نیز نشان می‌دهد: این شاخص در ماه‌های نیمه اول از رفتار معاملات خرید تبعیت کرده است طوری که کل معاملات به جز در اردیبهشت و شهریور که رشد مثبت داشت، در مابقی ماه‌ها نزولی بوده است.