اثر کاهش نرخ سود بر بخش مسکن

حامد مظاهریان
در ادبیات کلان اقتصادی نرخ سود بانکی به‌عنوان یکی از ابزارهای نظام پولی در راستای تحقق اهداف کلان اقتصادی مشتمل بر کنترل تورم و رشد اقتصادی به حساب می‌آید. این متغیر می‌تواند مستقیما توسط مقام پولی یا غیرمستقیم و از طریق تحولات بازار پول به ایفای نقش بپردازد. با توجه به تورم 7/ 34 درصدی سال 1392، سیاست افزایش نرخ سود بانکی توسط بانک مرکزی اتخاذ شد با این رویکرد که بخشی از نقدینگی قابل ملاحظه در گردش اقتصاد را از سایر بازارها جمع و آثار تخریبی آن را بر بازار تمامی دارایی‌ها، کنترل کند. 
با توجه به کاهش نرخ تورم به 6/ 15 درصد در سال 1393 و انتظار تداوم این حرکت در سال‌جاری، اکنون مقام پولی با هدف بهبود رشد اقتصادی و استمرار کاهش تورم، سیاست کاهش نرخ سود بانکی را مورد توجه قرار داده است.
 از دیدگاه تولیدی، نرخ سود بانکی یکی از اقلام هزینه‌های تولید است که با کاهش آن قیمت تمام شده محصول کاهش می‌یابد و از این طریق منجر به کاهش نرخ تورم می‌شود. از سوی دیگر در دیدگاه نظری با کاهش نرخ سود بانکی، تقاضا برای اخذ تسهیلات به‌منظور افزایش سرمایه‌گذاری افزایش یافته و از این نظر منجر به افزایش رشد اقتصادی نیز خواهد شد. تقاضا برای افزایش سرمایه‌گذاری در چنین شرایطی به معنای کاهش تمایلات عمومی برای حفظ سپرده‌های بانکی و کاهش جذابیت سپرده‌پذیری بانک‌ها خواهد بود. 
اما اینکه خروج سپرده‌ها از بانک‌ها به افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه رشد اقتصادی منجر شود بستگی به حساسیت سرمایه‌گذاری نسبت به نرخ سود بانکی در هر کشور دارد. براساس تجربیات گذشته، در فضای اقتصادی ایران حساسیت سرمایه‌گذاری نسبت به نرخ سود بانکی پایین است؛ بنابراین تنها با کاهش نرخ سود بانکی نمی‌توان انتظار افزایش حجم سرمایه‌گذاری در کشور را داشت بلکه باید فضای ایمن و قابل اتکایی برای دوره بلندمدت در اقتصاد کشور نیز ایجاد کرد. 
بر این اساس در صورت کاهش قابل ملاحظه و معنادار نرخ سود سپرده‌های بانکی و به تبع آن کاهش جذابیت سیستم بانکی در جذب و حفظ نقدینگی، به ویژه در شرایطی که همچنان اقتصاد از نرخ تورم دو رقمی رنج می‌برد، منابع مالی برای حفظ ارزش خود و استفاده از ظرفیت‌های سوددهی در سایر بازارهای مالی و دارایی به دنبال انتخاب بازار مناسب، از بانک‌های دولتی و خصوصی خارج خواهد شد. پس‌انداز‌کننده با مقایسه بازده دارایی‌ها (بهره، سود و نرخ تورم) و الگوی ریسک‌پذیری‌اش دست به انتخاب و انتقال دارایی‌های خود به یکی از بازارهای ارز، طلا، مسکن و سایر کالاهای بادوام می‌زند. 
در شرایط کنونی (تا 3 ماه آینده) که توافق‌های اولیه در مساله هسته‌ای صورت پذیرفته، ولی هنوز منابع ارزی به کشور وارد نشده و درآمدهای نفتی به‌واسطه کاهش قیمت نفت کاهش یافته است، چشم‌اندازی برای نوسانات شدید نرخ ارز وجود ندارد و بازار ارز نمی‌تواند مأمن مناسبی برای جذب این منابع مالی باشد. 
از سویی با توجه به محدودیت موجود در بازار سرمایه و پیش‌بینی رشد قابل ملاحظه شاخص کل بورس، در صورتی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به اندازه‌ای کاهش یابد که نرخ واقعی سود سپرده‌ها منفی شود، جهت‌گیری پس‌اندازها به سمت بازار دارایی‌های غیرمنقول مانند مسکن خواهد بود. از ابتدای اجرای قانون بانکداری بدون ربا (سال 1364) همواره شدت افزایش سپرده‌های بلندمدت بیشتر از افزایش نقدینگی بوده است. تا پایان سال 1388 یعنی قبل از شدت تحریم‌های اقتصادی حجم نقدینگی 261 1 برابر شد در صورتی که حجم سپرده‌ها حدود 325 2 برابر شده بود. این در شرایطی است که از سال 1389 تا 1391 حجم نقدینگی 56/ 1 برابر و حجم سپرده‌های بلندمدت نیز تقریبا مشابه با نقدینگی و معادل 54/ 1 برابر شده است. بررسی این آمار به خوبی بیانگر آن است که در فاصله سال‌های تحریم اقتصادی و وجود تحرکات نوسانی سودآور در سایر بازارهای دارایی زودبازده مانند طلا و ارز، این بازارها جذب‌کننده منابع مالی بخش خصوصی به جای بانک‌ها بوده است. 
نحوه رفتار اقتصادی بخش خصوصی در انتقال منابع به سمت بازارهای سودآور، پس از 3 ماه آتی، با انعقاد و اجرایی شدن توافق سیاسی با غرب، برای سیاست‌گذاران اهمیت می‌یابد؛ زیرا ورود ارزهای خارجی و تسهیل مبادلات با دنیای خارج حتی با وجود احتمال کاهش درآمدهای نفتی، عرضه ارز را افزایش داده؛ بنابراین قیمت ارز را به سمت پایین تحریک می‌کند. در آن شرایط از یکسو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به‌عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح می‌شود و از دیگر سو کاهش یا ثبات نرخ ارز، از ناحیه اثرگذاری بر هزینه‌های تولید، قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. 
بررسی تحولات نرخ سود سپرده‌های واقعی یک‌ساله و پنج‌ساله بانکی و رشد قیمت‌های واقعی مسکن مؤید وجود رابطه منفی میان این دو متغیر است. هنگامی که نرخ سود بانکی کاهش یافته، قیمت‌های واقعی مسکن، رشد قابل ملاحظه‌ای را نشان داده است و برعکس.
بررسی روند حرکت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن در تعامل با نرخ واقعی سود سپرده‌های بانکی نیز نشان می‌دهد که هنگام کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یافته، ولی شدت افزایش بسیار کندتر و کوچک‌تر از شدت تغییر در نرخ‌های سود بانکی است. 
بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبین آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک‌ها در ابتدا به دنبال سفته‌بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک می‌کنند. در صورت کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به دلیل وجود ظرفیت مناسبی از خانه‌های خالی، بروز شوک قیمت مسکن، مطابق تجربه سال‌های 1386، محتمل نیست ولی در صورتی که زمینه‌های افزایش سرمایه‌گذاری در تمام فعالیت‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن فراهم و تقویت نشود و تعادل میان بازارهای دارایی ایجاد نشود، احتمال بروز تحریک قیمتی در میان‌مدت در مسکن منتفی نیست.
البته ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن و قوت گرفتن تقاضا حتی اگر با افزایش قیمت مسکن همراه شود می‌تواند با تقویت بازار رهن ثانویه و بهبود نسبت 3LTV به فرصتی برای رشد بخش مسکن (عرضه و تقاضا) تبدیل شده؛ بنابراین منجر به رشد اقتصادی شود. در صورتی که بازار رهن تقویت نشود، تقاضای مصرفی مسکن بدون پاسخ باقی‌مانده و زمینه بهتری برای سفته‌بازان در این بخش فراهم خواهد شد.
*معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی

پاورقی
1- حجم نقدینگی در سال 1364 معادل 9002 میلیارد ریال و در سال 1388 معادل 2.355.889 میلیارد ریال است. 
2- کل سپرده‌های شبکه بانکی مشتمل بر سپرده‌های بخش دولتی نزد بانک‌ها و موسسات اعتباری، سپرده‌های دیداری و سپرده‌های غیردیداری نزد بانک‌ها و موسسات اعتباری است. 
3- Loan To Value